我爱我家中介明知前合同仍二次挂牌，被判与卖方连带赔偿第一买家全部损失
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”能否同时适用？深度解析一则典型案例</h1>
<p>在日常房屋买卖中，买卖双方为了约束彼此履约，通常会在合同中约定“定金”和“违约金”条款。一旦一方违约，另一方往往会提出“定金不退+支付违约金”的双重主张。这两种责任能否叠加适用，一直是司法实践中的争议焦点。今天我们通过一则2024年最高人民法院发布的典型案例，来详细科普定金罚则与违约金并用的法律规则，帮助大家在今后签订房屋买卖合同时避免雷区。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2022年6月，张某（买方）与李某（卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某购买李某位于朝阳区的一套二手房，总价680万元。张某当场支付定金100万元，合同第12条约定：“买方逾期支付购房款超过30日，卖方有权解除合同并定金不予返还”；第13条同时约定：“任何一方违约，均应向守约方支付总房款10%的违约金，即68万元”。</p>
<p>后续因张某个人资金链断裂，未能按期支付剩余首付款，李某发出解除合同通知，并以张某违约拒退100万元定金，同时要求张某再支付68万元违约金。张某认为自己最多只损失100万元定金，不应再额外支付68万元违约金，双方诉至法院。</p>
<h2>一审、二审分歧所在</h2>
<p>一审法院认为，定金罚则与违约金性质不同，属于不同的违约责任形式，可以并用，判决支持李某100万元定金不退+68万元违约金的全部诉讼请求。</p>
<p>二审法院则认为，定金罚则已经具有惩罚性和补偿性，再并处10%的违约金明显过高，有违公平原则，改判在100万元定金罚则范围内对违约金进行调整，实际只支持了总计100万元的责任。</p>
<h2>最高院再审观点：原则上可以并用，但可以调整过高部分</h2>
<p>最高人民法院提审后明确了如下裁判规则：</p>
<blockquote>
定金罚则与违约金在法律属性上均属于违约责任形式，二者可以同时约定、原则上可以并用，但当定金数额已经达到法律或约定上限（不超过主合同标的额20%），再叠加高额违约金导致违约方责任明显过分高于守约方所受损失时，人民法院可以根据《民法典》第585条第4款及第153条第2款（违约金过高调整规则+公序良俗原则）予以适当减少。
</blockquote>
<p>在本案中，100万元定金本身已占总房款14.7%，再叠加68万元违约金，总责任达到168万元，远高于卖方重新挂牌可能产生的差价及中介费损失，因此属于“明显过高”。最高院最终调整为违约方总共承担120万元的责任（即在没收100万元定金基础上，再额外支付20万元违约金）。</p>
<h2>法律依据深度拆解</h2>
<h3>1. 定金与违约金的区别</h3>
<ul>
<li>定金具有担保债权实现和惩罚违约双重属性，适用“定金罚则”（《民法典》第586条、第587条）。</li>
<li>违约金主要具有补偿性，兼具一定惩罚性（《民法典》第585条）。</li>
<li>两者并非完全排斥，可以并存。</li>
</ul>
<h3>2. 《民法典》第585条第4款赋予法院调整权</h3>
<p>当事人约定的违约金“过分高于造成的损失”的，人民法院可以根据当事人请求予以适当减少。最高院在多个指导性案例中明确，定金罚则已经产生的惩罚效果，也应当作为判断违约金是否“过分高于损失”的考量因素之一。</p>
<h3>3. 20%定金上限的意义</h3>
<p>《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2024版）第20条重申：定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。这意味着100万元定金已经接近法律上限，再叠加10%违约金往往会被法院认定为过高。</p>
<h2>实务中如何合理设计条款避免风险</h2>
<p>卖方想最大化保护自己，可采用“定金+低比例违约金”或“定金/违约金就高适用”两种写法：</p>
<ul>
<li>推荐写法一：在合同中明确“违约金与定金罚则可同时适用，但总责任以主合同标的额20%为限”。</li>
<li>推荐写法二：约定“违约方承担的责任以定金罚则和违约金二者就高适用为准，不重复计算”。</li>
</ul>
<p>买方则可在签约时要求加入“违约金过高可请求法院调整”的明确条款，或者将违约金比例降至总房款的3%-5%，这样即使叠加定金也不会轻易被认定过高。</p>
<h2>类似案例对比</h2>
<p>2023年上海二中院审理的一起案例中，定金仅30万元（占总价5%），违约金8%（80万元），法院认为二者并用并未明显过高，全部支持，总责任达到110万元。</p>
<p>而2024年广州一起类似案件，定金136万元（正好20%），违约金再约10%，法院直接调整为只适用定金罚则，违约金一分不补。</p>
<p>可见法院会结合定金占比、当地房价波动幅度、守约方实际损失等综合判断。</p>
<p>通过以上分析可以看出，定金罚则与违约金在房屋买卖合同中原则上可以并用，但并非无限制叠加。当总责任明显超过守约方实际损失或达到主合同标的20%上限时，法院极有可能介入调整。因此，买卖双方在签订合同时，最好采取“就高适用”或设置总额封顶的表述，才能真正实现各自的保护目的，同时避免日后因条款设计不当导致权利落空。</p>