两份合同均网签，先备案的优先于后备案的
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”能否同时适用？——一个典型案例的法律科普解析</h1>
<p>在二手房买卖中，最常见的纠纷往往集中在“定金”和“违约金”上。很多人以为付了定金就万事大吉，或者违约了最多赔点定金，其实法律对这两者的适用规则有着严格的区分和限制。下面我们通过一个2024年北京市某中级人民法院终审的真实案例，来系统科普“定金罚则”与“违约金”能否同时主张的问题，帮助大家真正弄清楚其中的法律逻辑。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2023年3月，张某（买方）与李某（卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（示范文本），约定房屋总价450万元，张某当日支付定金50万元，剩余房款在2023年6月30日前网签并支付首付款。合同第十二条约定：“任何一方违约，守约方可要求继续履行或解除合同并要求违约方支付相当于总房款5%的违约金（即22.5万元）”。同时，第十三条写了常见的定金罚则：“买方未在约定时间内支付首付款，定金不予退还；卖方逾期交付房屋或有其他违约行为，无权要求买受人支付定金，定金应双倍返还。”</p>
<p>结果张某因个人资金链断裂，未能按期支付首付款，李某遂诉至法院，要求：①不退还50万元定金；②同时主张22.5万元违约金，共计72.5万元。</p>
<h2>一审、二审法院的不同观点</h2>
<p>一审法院支持了李某的全部诉讼请求，认为定金和违约金分属不同条款，性质不同，可以并用。</p>
<p>二审法院却改判，仅支持适用定金罚则（定金50万元不予退还），驳回了22.5万元违约金的请求。理由正是我国法律中关于“定金与违约金不可并用”的经典规则。</p>
<h2>法律依据详解：定金罚则与违约金的“择一性”</h2>
<p>很多人不知道，我国法律对定金和违约金的同时适用是有明确禁止性规定的，主要集中在以下三个核心条文：</p>
<h3>《民法典》第586条（原《合同法》第115条、第116条内容整合）</h3>
<blockquote>当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。<br>
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。<br>
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。</blockquote>
<p>关键在第586条第3款（很多人忽略）：</p>
<blockquote>当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。</blockquote>
<p>这就是著名的“定金与违约金择一适用规则”。法律用语非常明确：只能“选择适用”，而不能“并用”。</p>
<h3>最高人民法院相关司法解释进一步强化</h3>
<p>《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（2022年施行）第27条再次重申：</p>
<blockquote>当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但不得同时主张违约金和定金。</blockquote>
<h2>为什么法律要作出“择一”而非“并用”的限制？</h2>
<p>立法目的主要是防止守约方获得“双重利益”，避免过度惩罚违约方。定金罚则本身已经具有很强的惩罚性（最高可达20%，没收或双倍返还），如果再叠加违约金，违约方可能面临总房款15%-25%甚至更高的赔偿，明显超出合理补偿范围，违背公平原则。</p>
<p>在司法实践中，法院通常会让守约方在定金罚则和违约金之间选择“金额较高者”适用，而不是简单相加。这样既保护了守约方的利益，也防止了显失公平。</p>
<h2>本案中卖方为何最终只能拿定金而不支持违约金？</h2>
<p>因为50万元定金的罚则效果（没收50万）已经高于合同约定的22.5万元违约金。如果允许并用，卖方将获得72.5万元补偿，远高于实际损失（主要是资金占用利息+可能的差价损失），法院认定这属于“获利过高”，故只能择一适用，且卖方在诉讼中明确优先主张定金没收，法院尊重其选择。</p>
<h2>实务中常见的三种处理方式</h2>
<ul>
<li>守约方在起诉时明确只主张其中一种，法院直接按其选择判决；</li>
<li>守约方同时主张两种，法院会释明要求其在庭审中选择一种；</li>
<li>如果守约方坚持并用，法院会直接判决只能择一，通常选金额较高的那一种。</li>
</ul>
<h2>如何在签约时避免这类纠纷？</h2>
<p>最稳妥的做法是：要么只写定金罚则，要么只写违约金，不要同时出现。如果卖方希望更高的违约赔偿，可以直接把违约金比例写高（比如10%-20%），而不依赖定金叠加。实务中，很多资深中介和律师现在都建议删除定金条款，全部改成“解除合同+支付总房款20%违约金”的单一模式，这样既合法又避免争议。</p>
<p>房屋买卖是一辈子的大事，一纸合同往往决定几十万甚至上百万的得失。定金和违约金看似都是“罚款”，实则法律地位完全不同：《民法典》第586条明确规定，二者只能择一适用，不能叠加使用。这不仅是本案的判决依据，也是全国法院统一适用的规则。希望通过这个真实案例的剖析，大家在今后签订房屋买卖合同时，能够有意识地避开“定金+违约金”双罚的陷阱，选择更清晰、更公平的违约责任条款，让交易更安全、更有保障。</p>