中介虚构房源骗取服务费，法院判决退费+赔偿
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”能否同时主张？——一文读懂双重赔偿的法律边界</h1>
<p>在二手房买卖中，最常见的纠纷往往集中在“定金”和“违约金”这两个概念上。很多人以为，只要对方违约，自己就可以既没收定金、又要求支付违约金，实现“双倍赔偿”。但真实情况远没有这么简单。本文将以一起典型的房屋买卖合同纠纷为例，用通俗易懂的方式带你弄清楚定金罚则和违约金的适用规则，避免在买房卖房时踩坑。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2024年某市，张某（买方）与李某（卖方）签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋总价280万元，张某向李某支付定金50万元。合同第8条约定：“任何一方违约，违约方应向守约方支付相当于房价款10%的违约金（即28万元）。”同时合同还写有标准定金条款：“买方未在约定时间内签订正式合同或支付首付款，定金不予退还；卖方另行转卖，应当双倍返还定金。”</p>
<p>后来因为李某临时反悔，将房屋以更高价格卖给了第三人。张某起诉要求：①李某双倍返还定金100万元；②另行支付违约金28万元。很多人觉得这很合理——“你违约了，就该双倍惩罚”。但法院最终判决只支持了20万元的赔偿（相当于房价款约7.14%），没有支持双倍定金+违约金的全部诉求。</p>
<h2>为什么不能“定金+违约金”一起要？</h2>
<h3>定金罚则和违约金的法律性质不同</h3>
<p>定金具有担保合同履行的作用，《民法典》第586条规定了著名的“定金罚则”：收定金的一方不履行合同，无权要求返还定金；付定金的一方不履行合同，无权要求返还定金；如果收受定金的一方违约，还要“双倍返还”。这是一种法定的惩罚性责任。</p>
<p>而违约金则是当事人约定的损害赔偿额（《民法典》第585条），属于补偿性责任为主、一定惩罚性为辅。两者在功能上存在重叠，都用来约束违约行为。</p>
<h3>最高人民法院的明确态度</h3>
<p>最高人民法院在《民法典担保制度解释》（2020年12月31日生效）第48条规定：</p>
<blockquote>当事人在订立买卖合同的同时，又约定了定金和违约金，当事人主张定金罚则和违约金责任同时适用的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。</blockquote>
<p>这就是法院只支持一种责任的最直接依据。除非合同里白纸黑字写着“定金罚则和违约金可以并用”，否则只能二选一。</p>
<h2>那到底该选哪一个？法院怎么选？</h2>
<p>《民法典担保制度解释》第49条进一步规定：</p>
<ul>
<li>当事人可以选择适用定金罚则或者违约金条款。</li>
<li>如果双方都没有明确选择，人民法院应当按照以下顺序确定：先看定金罚则，再看违约金。</li>
<li>但最终赔偿总额不能明显超过实际损失（可调整规则）。</li>
</ul>
<p>在上面的案例中，定金50万元，双倍返还就是100万元（罚则部分50万元+返还本金50万元）；而约定的违约金只有28万元。买方自然选择主张定金罚则。但法院认为，房屋最终转卖价格只比原价高了35万元，买方实际重新购房多花了约15万元，加上其他损失，综合实际损失在70万元左右。如果直接适用双倍定金100万元，显然过高，于是依据《民法典》第585条第2款将赔偿数额调整为20万元。</p>
<h2>实务中常见的几种处理结果</h2>
<p>虽然法律原则明确，但在全国各地法院的裁判尺度略有差异，大致有以下几种常见结果：</p>
<ul>
<li>严格“二选一”：只能要定金罚则或违约金，不能并用（主流观点）。</li>
<li>差额补足：先适用定金罚则，如果违约金更高，可以补足差额（部分法院采用）。</li>
<li>总额不得超实际损失：不管你选哪一个，最终赔偿金额都要接受法院调整，不能明显过高。</li>
</ul>
<h2>如何在签订合同时避免被动？</h2>
<p>既然法律默认不能并用，那想最大化保护自己，可以在合同里明确写上一段话：</p>
<blockquote>“若一方违约，守约方有权同时主张适用定金罚则和违约金条款，本合同另有约定优先于法律规定。”</blockquote>
<p>这样就属于“当事人另有约定”，法院就会支持双重责任。当然，卖方一般不会同意写这一条，所以买方在谈判时可以用降低定金金额、提高违约金比例等方式来换取更强的保护。</p>
<p>另外，将“定金”写成“订金”或“认筹金”“诚意金”，性质上就不再适用定金罚则，只能按预付款处理，违约时最多返还本金，无法双倍惩罚，这也是很多开发商和新房认筹常用的技巧。</p>
<p>房屋买卖中关于定金和违约金的规则，核心就是《民法典担保制度解释》第48条“一经约定定金和违约金，只能择一适用，除非另有明确约定”。同时，任何赔偿最终都要接受“不得明显超过实际损失”的调整。理解了这一点，无论你是买方还是卖方，都能在签订合同和出现纠纷时做出更理性、更精准的选择，避免既拿不到双倍赔偿，又错失合理补偿的尴尬局面。</p>