合同无效但卖方恶意一房二卖，法院支持缔约过失赔偿

<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”如何适用？一文读懂区别与裁判规则</h1>

<p>在二手房买卖中，很多人都会签署《房屋买卖居间协议》或《补充协议》，里面通常会出现“定金”和“违约金”两个关键词。一旦交易出现问题，这两个条款常常成为双方争夺的焦点，也成为法院判决的核心依据。本文以真实案例为切入点，系统科普定金罚则与违约金的法律性质、适用条件以及司法实践中的常见裁判规则，帮助大家在签合同前就做到心里有数。</p>

<h2>案例基本事实</h2>

<p>2023年，北京的张某（买方）与李某（卖方）通过中介签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。合同约定房屋总价450万元，张某已支付首付款150万元，剩余房款通过银行贷款支付。补充协议第5条写明：“买方若未能按期签订银行贷款合同或贷款未获批导致无法继续履行合同的，视为买方根本违约，卖方有权解除合同并没收全部已付房款150万元作为违约金。”</p>

<p>后来因张某个人征信出现新问题，银行拒贷，交易无法继续。李某遂诉至法院，要求解除合同并主张150万元违约金。张某一审败诉后上诉，二审法院改判仅支持适用定金罚则，违约金过高被调整为40万元。本案集中体现了定金与违约金并存时的适用顺序问题。</p>

<h2>定金与违约金的法律本质区别</h2>

<h3>定金：担保性质，具有惩罚性</h3>

<p>根据《民法典》第586条及《担保法解释》第115条，定金具有以下特征：</p>

<ul>

<li>定金属于担保方式之一，目的是担保合同履行</li>

<li>适用“定金罚则”：支付定金一方违约，无权要求返还定金；收受定金一方违约，应当双倍返还定金</li>

<li>定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不具有定金效力</li>

<li>当事人交付的钱款只有在合同中明确标注“定金”或“保证金且写明适用定金罚则”时，才具有定金性质，否则只是预付款或部分购房款</li>

</ul>

<p>违约金属于违约责任的一种形式，主要功能是对守约方的损失进行补偿或预估。《民法典》第585条规定，当事人可以约定违约金，但若约定过高，法院或仲裁机构可以根据当事人请求予以适当减少。一般以实际损失的130%为裁判上限。</p>

<h2>定金与违约金并存时的适用规则</h2>

<p>最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第38条明确规定：</p>

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但不得同时适用。

</blockquote>

<p>这就是司法实践中最核心的“择一适用原则”。在前面提到的北京案例中，二审法院正是依据该条规定，认为补充协议虽约定了150万元违约金，但首付款性质上已构成定金（合同明确写明“定金罚则适用”），故买方违约时，卖方只能选择其一，最终选择了定金罚则（没收150万元），但因该数额已远超20%法定上限，超过部分被认定为违约金并大幅调整。</p>

<h2>实务中常见的五种裁判思路</h2>

<p>法院在处理类似案件时，通常会按照以下顺序进行识别和适用：</p>

<ol>

<li>首先看当事人交付的款项是否明确标注“定金”并写明罚则，若是，则优先认定为定金</li>

<li>其次看定金数额是否超过20%，超过部分自动转为违约金性质，可调整</li>

<li>若合同仅约定违约金而无定金，法院按违约金规则调整</li>

<li>若双方对款项性质有争议，法院会结合合同文字、当事人实际履行行为综合判断</li>

<li>卖方“一房二卖”导致违约的，法院倾向于支持双倍返还定金，而非过高违约金，以体现惩罚性</li>

</ol>

<h2>如何在签约时避免高额风险</h2>

<ul>

<li>尽量将“大定”控制在总房款20%以内，避免超过部分被认定为可调整违约金</li>

<li>在补充协议中明确写明“定金与违约金择一适用，本条违约金以不超过已付定金为限”</li>

<li>对贷款不批准、户籍不迁出等不可控因素，争取写入“免责条款”或“仅适用定金罚则”</li>

<ul>

<li>若希望获得更高赔偿，可在合同中把首付款明确约定为“违约金”而非定金，避免被20%上限限制</li>

<li>同时约定“违约金不足以弥补损失的，另行赔偿差额”，保留进一步追偿权</li>

</ul>

<p>总结来说，定金与违约金虽只有一字之差，但法律后果天壤之别。定金上限20%、不可调低但可调高超过部分；违约金无上限但可大幅调低。签合同前务必看清条款中到底写的是“定金”还是“违约金”，以及是否同时约定了两种责任形式，这往往决定了违约后你能拿回多少钱，或者要赔多少钱。</p>

<p>房屋买卖是人生中最重要的大额交易之一，弄清定金与违约金的区别与适用规则，能让你在签约时多一份清醒，少一份后悔。</p>

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