央产房未经批准上市交易，合同无效仅判决退款不赔损失
<h1>房屋买卖合同解除后，卖方拒不腾退房屋并拖欠水电费，买受人该如何维权？</h1>
<p>在二手房交易中，合同解除是最常见的纠纷类型之一。许多买家在支付了大部分甚至全部房款后，因各种原因导致合同解除，却发现原房主拒绝搬离房屋，甚至继续使用水电产生费用，给买受人造成额外损失。这类案件近年来在法院判决中频繁出现，属于典型的“合同解除后的房屋腾退与费用清偿”纠纷。今天我们就以一个真实案例为切入点，系统科普这类纠纷的法律逻辑与维权要点。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2023年，张某（买受人）与李某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买李某名下位于朝阳区的一套房屋，总价680万元。张某已支付全部房款并办理了网签及资金监管。但随后因李某隐瞒房屋存在查封情形，导致无法继续履行合同，双方协议解除合同并签订《解除协议》，约定李某于2023年12月31日前将房屋交付张某，并结清所有水电、有线电视、供暖等费用。</p>
<p>然而合同解除后，李某既不腾退房屋，也不结清费用，反而继续居住至2024年6月，期间产生水费1200余元、电费3800余元、供暖费近2万元。张某多次催促无果，最终诉至法院，要求李某腾退房屋、结清全部费用并支付房屋占用费。</p>
<h2>法院判决的核心法律依据</h2>
<p>法院经审理，支持了张某的全部诉讼请求。判决主要依据以下法律规定：</p>
<ul>
<li>《民法典》第566条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。</li>
<li>《民法典》第577条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。</li>
<li>《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021）第21条：买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，当事人依据合同约定或者法律规定请求返还已付购房款及利息、赔偿损失的，人民法院应予支持。</li>
</ul>
<p>法院认为，合同解除后，房屋返还义务与费用结清义务属于“恢复原状”的核心内容，李某拒不腾退、拒不支付费用，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的责任。</p>
<h2>买受人可以主张哪些具体权利？</h2>
<h3>1. 房屋腾退</h3>
<p>这是最核心的诉请。合同解除后，房屋所有权并未发生转移（因未过户），但买受人已支付全部或大部分房款，享有基于合同解除产生的“返还原物”请求权。法院通常会判决出卖人在一定期限内腾退房屋，并授权买受人在对方拒不履行时申请强制执行（包括清人）。</p>
<h3>2. 水、电、燃气、供暖、有线电视等费用</h3>
<p>合同解除后，出卖人继续占有使用房屋期间产生的一切费用，均应由出卖人承担。法院会根据物业、水电公司出具的费用清单直接判决出卖人向买受人或直接向相关单位支付。实践中，许多出卖人以“买受人未配合过户导致我无法迁出户口”为由抗辩，但法院普遍不予支持，因为户口迁出与水电费缴纳并无法律上的必然关联。</p>
<h3>3. 房屋占用费（也称使用费）</h3>
<p>这是最容易被当事人忽略却又最重要的一项权利。《民法典》第235条规定，无权占有不动产的，应当返还原物并赔偿损失。合同解除后，出卖人继续占有房屋即构成无权占有，买受人可以按照当地同地段同类房屋租金标准主张占用费。上述案例中，法院按照每月1.2万元的标准（依据专业评估报告），判决李某支付2024年1月1日至实际腾退之日的占用费。</p>
<h3>4. 违约金或定金惩罚</h3>
<p>如果原合同或解除协议中约定了“逾期腾退每日支付多少违约金”或“逾期腾退没收定金”的条款，买受人可以一并主张。法院对合理约定的违约金一般会全额支持。</p>
<h2>实务中买受人的维权路径与注意事项</h2>
<p>第一步：固定证据。保留合同、解除协议、银行转账记录、水电费单据、催告微信或律师函等一切书面材料。</p>
<p>第二步：及时催告。建议通过EMS或公证方式向出卖人发送《腾退房屋及结清费用催告函》，给予15-30日合理期限。</p>
<p>第三步：起诉。管辖法院为房屋所在地基层人民法院。诉讼请求通常在6个月内可以拿到判决，拒不履行可直接申请强制执行。</p>
<p>第四步：执行阶段。如果出卖人仍不搬离，可向法院申请强制清场，执行局会联合公安、社区一起执行，效率很高。</p>
<p>此外，需要特别提醒的是：即使买卖合同因“一房二卖”、查封、抵押未解除等原因被法院判决解除，上述权利同样适用，法律对买受人的保护是一致的。</p>
<p>合同解除并不意味着买受人只能被动拿回房款。恰恰相反，《民法典》赋予了买受人在恢复原状框架下极为全面的救济手段。面对出卖人拒不腾退、拖欠费用的情况，买受人完全可以通过诉讼要求对方立即搬离、结清所有费用并赔偿占用损失。只要证据充分，法院支持率几乎100%。希望通过这起典型案例，能帮助更多遇到类似问题的朋友及时、有效地维护自己的合法权益。</p>