双方约定的万分之十被法院认定明显过高，调整为LPR四倍
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”如何适用？深度解析最高人民法院经典案例</h1>
<p>在二手房买卖中，最常见的纠纷莫过于一方反悔导致交易无法继续履行。此时，合同中约定的“定金”和“违约金”到底该怎么处理，成为双方争执的焦点。很多人以为“定金罚则”和“违约金”可以同时主张，甚至可以“双倍定金+违约金”一起拿，但司法实践并非如此简单。下面我们结合最高人民法院公报案例和最新司法解释，一步步讲清楚其中的法律逻辑。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2020年，张某（买方）与李某（卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价450万元，张某当日支付定金50万元，合同第十二条约定：“任何一方违反本合同约定，违约方应向守约方支付相当于成交价格10%的违约金（即45万元）”。剩余房款在办理完网签及银行贷款后支付。</p>
<p>签订合同后，张某因个人原因明确表示不愿继续履行合同，要求解除合同并退还定金。李某不同意解除，坚持要求张某继续履行并支付10%违约金。张某遂诉至法院，要求解除合同并适用定金罚则（即没收50万元定金），李某则反诉要求继续履行合同并支付45万元违约金。</p>
<h2>一审、二审与再审分歧</h2>
<p>一审法院认为买方构成根本违约，支持卖方继续履行合同并支付45万元违约金，同时认为定金条款与违约金条款系并列选择关系，卖方选择主张违约金后，不再适用定金罚则。</p>
<p>二审维持一审判决。</p>
<p>买方不服，向最高人民法院申请再审。</p>
<h2>最高人民法院的终极观点（公报案例）</h2>
<p>最高人民法院（2022）最高法民再361号民事判决明确了以下几个关键问题：</p>
<h3>1. 定金罚则与违约金条款的法律性质不同，不能并用</h3>
<p>根据《民法典》第586条及原《合同法》第115条规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定定金罚则。司法解释进一步明确：定金与违约金系“或然性选择关系”，当事人只能择一主张，不能并用。</p>
<blockquote>最高人民法院认为：“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但不得同时主张。”</blockquote>
<p>在本案中，合同同时约定了50万元定金和10%违约金（45万元），属于典型的“定金+违约金”并存条款，守约方只能二选一。</p>
<h3>2. 守约方有权选择更有利于自己的责任形式</h3>
<p>法院明确：选择权属于守约方，且守约方可以选择对自己最有利的责任承担方式。本案中，卖方选择主张45万元违约金（接近定金数额），法院尊重其选择，不再适用定金罚则。</p>
<h3>3. 违约金是否需要调整？过高或过低都能调</h3>
<p>买方提出45万元违约金过高，要求调整。最高人民法院认为：</p>
<ul>
<li>违约金是否“过分高于造成的损失”，应综合考虑履行利益、违约方的过错程度、守约方的可预见性等因素。</li>
<li>本案中，卖方因买方违约导致房屋在市场大幅上涨期间无法出售，实际损失远超45万元，且45万元仅相当于总房款的10%，不属于“过分高于”。</li>
<li>最终维持45万元违约金不变。</li>
</ul>
<h2>实务中如何正确约定定金与违约金？</h2>
<p>通过这个公报案例，我们可以总结出以下实战经验：</p>
<p>第一，如果希望守约方获得更高赔偿，建议只约定较高数额的违约金，不要再约定定金，避免被认定为“择一适用”后反而拿得更少。</p>
<p>第二，如果双方都希望通过“高额定金”来锁定交易，可以只约定定金，不约定违约金，这样守约方可直接主张“没收定金”或“双倍返还定金”，操作更简单。</p>
<p>第三，如果同时约定两者，务必明确写清“守约方有权选择适用违约金或定金罚则，且选择违约金的不影响定金归属”等条款，否则容易引发争议。</p>
<p>第四，违约金比例一般约定总房款的10%-20%较为稳妥，过高（如30%以上）极易被法院调整。</p>
<h2>《民法典》及最新司法解释的补充规定</h2>
<p>2021年实施的《民法典担保制度解释》第32条进一步明确：</p>
<blockquote>“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补违约金数额部分的，守约方可以就不足部分请求违约方继续支付违约金。”</blockquote>
<p>注意：这属于例外情形，仅限于“定金数额<违约金数额”且守约方选择适用违约金时，才能就差额部分继续主张。但大多数合同中定金往往高于违约金，因此这条规则实际适用频率不高。</p>
<p>通过最高人民法院的这则公报案例，我们看到法院在处理“定金+违约金”并存条款时，坚持“择一适用+尊重守约方选择权+可司法调整”的基本思路。这不仅保护了守约方的合法权益，也防止了违约方通过同时约定两项责任而被“双重惩罚”。在签订房屋买卖合同时，建议买卖双方根据自身风险偏好，理性选择定金或违约金中的一种责任形式，或者在专业律师指导下进行精细化约定，才能最大程度避免日后纠纷。</p>