限购政策突然收紧导致无法网签，法院判决双方互不承担违约责任
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”能否同时主张？——一个典型案例的法律科普解析</h1>
<p>在二手房买卖中，最容易引发争议的往往是“定金”和“违约金”条款。很多人以为签了合同、交了定金就万事大吉，却不知道一旦违约，这两条规则到底能不能一起用。今天我们就以一起真实的房屋买卖合同纠纷案例为切入点，带大家弄清楚《民法典》时代下定金罚则和违约金的适用规则。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2023年某市，李某（买方）与张某（卖方）签订了一份《房屋买卖居间合同》。合同约定房屋总价280万元，李某当场向张某支付定金50万元，合同第8条写明：“若任何一方违约，违约方应向守约方支付相当于总房款10%的违约金，即28万元。”同时第9条又约定：“买方未在约定时间内签订正式网签合同或支付首付款的，定金不予退还；卖方违约的，双倍返还定金。”</p>
<p>后来因为张某临时反悔，将房屋另行卖给了他人，李某起诉要求张某：</p>
<ul>
<li>双倍返还定金100万元；</li>
<li>另行支付违约金28万元；</li>
<li>继续履行合同或者赔偿差价损失。</li>
</ul>
<p>一审法院判决张某双倍返还定金100万元，但驳回了28万元违约金的诉讼请求。李某不服，上诉后二审维持原判。这究竟是为什么呢？</p>
<h2>定金罚则和违约金的法律性质有何不同？</h2>
<p>要弄清楚这个问题，首先要搞明白定金和违约金在法律上的定位。</p>
<p>根据《民法典》第586条、第587条以及《担保法解释》第118条、第120条的规定：</p>
<ul>
<li>定金具有“惩罚性+担保性”。当事人交付定金的一方不履行合同，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行合同，应当双倍返还定金。这就是俗称的“定金罚则”。</li>
<li>违约金则属于典型的“补偿性责任”，主要功能是对守约方损失进行预估补偿，同时兼具有一定惩罚性。</li>
</ul>
<p>最高人民法院在多个司法解释和指导性案例中反复强调：定金罚则与违约金的法律性质不同，但当二者并存时，原则上不能同时适用，否则会造成对违约方“双重惩罚”，违背公平原则。</p>
<h3>《民法典》第586条第3款的核心规定</h3>
<blockquote>
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
</blockquote>
<p>这就是著名的“择一适用原则”。也就是说，守约方只能二选一，不能既拿双倍定金，又拿违约金。</p>
<h2>为什么本案中买方最终只能拿双倍定金？</h2>
<p>法院审理时发现，本案合同同时约定了定金罚则（50万→100万）和10%的违约金（28万）。根据“择一适用”原则，买方有权选择对自己更有利的责任形式。</p>
<p>法院计算后发现：</p>
<ul>
<li>选择定金罚则：可获得100万元；</li>
<li>选择违约金：只能获得28万元。</li>
</ul>
<p>显然，选择双倍返还定金对买方更有利，因此法院判决适用定金罚则，驳回了额外28万元违约金的请求。</p>
<h2>那如果违约金数额高于定金罚则怎么办？</h2>
<p>实务中经常出现相反情况：违约金约定得很高，比如总房款20%甚至30%。遇到这种情况，守约方当然会选择主张违约金，因为金额更高。</p>
<p>例如，同样280万元的房子，如果合同约定违约金为20%（56万元），定金只有20万元（双倍40万元），那么买方完全可以放弃定金罚则，直接主张56万元违约金。</p>
<p>法院也会支持这种选择权，因为《民法典》把选择权赋予了守约方。</p>
<h3>特殊情况：定金和违约金可以同时主张吗？</h3>
<p>只有在一种情况下例外——双方明确约定“定金罚则和违约金可以并用”或者“定金不适用罚则，仅具有担保支付作用”。但这种约定非常少见，且必须用词极其明确，否则法院仍会按“择一原则”处理。</p>
<h2>实务中如何避免陷入被动？</h2>
<p>作为买方，建议在签约时：</p>
<ul>
<li>尽量提高违约金比例（15%-20%比较常见），让违约成本更高；</li>
<li>或者降低定金金额，但写清楚“违约金与定金罚则可以同时适用”；</li>
<li>最稳妥的做法是：只约定高额违约金，不约定定金罚则（因为违约金可以调整，定金罚则固定为双倍）。</li>
</ul>
<p>作为卖方，则相反：尽量压低违约金比例，同时保留定金罚则，这样一旦买方违约，自己最多只损失一笔定金。</p>
<p>总之，合同条款的设计直接决定了未来违约时的责任大小，绝不是“随便写写”那么简单。</p>
<p>通过这起典型的房屋买卖合同纠纷案例，我们可以看到，《民法典》第586条确立的“定金与违约金择一适用”原则，实际上是在惩罚违约行为与防止责任过重之间寻求平衡。无论你是买方还是卖方，在签订房屋买卖合同特别是定金、违约金条款时，一定要仔细推敲金额比例和适用规则，避免因条款设计不当导致权益受损。记住：合同不仅是交易的凭证，更是权利的护身符，一字之差，可能就是几十万的差别。</p>