日万分之五违约金被法院调整为日万分之三，节省买方42万
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”到底怎么算？深度解析一则典型案例</h1>
<p>在二手房买卖中，最常见的纠纷往往集中在“定金”和“违约金”这两个概念上。很多人以为签了合同、交了定金就万事大吉，却不知道法律对这两者的适用规则有着严格区分。一旦一方违约，到底是适用定金罚则，还是可以主张违约金，或者两者可以同时主张？今天我们就通过一起2024年北京某中院终审的真实案例，来彻底讲清楚这个问题。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2023年6月，张某（买方）与李某（卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价450万元，张某于签约当日支付定金50万元，剩余首付款及贷款在网签后30日内支付，并约定2023年10月30日前实际交房过户。</p>
<p>合同第十三条特别约定：</p>
<blockquote>
1. 任何一方违反本合同约定，导致合同无法履行的，违约方应向守约方支付相当于房屋总价款20%的违约金（即90万元）。<br>
2. 若买方未在约定时间内支付首付款，卖方有权解除合同并没收定金；若卖方拒不配合过户，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金。
</blockquote>
<p>结果在网签后，张某因个人资金链断裂，未能按期支付首付款及办理贷款。李某遂诉至法院，要求解除合同、没收50万元定金，并同时主张90万元违约金，总计向张某索赔140万元。</p>
<h2>一审、二审法院分别怎么判？</h2>
<p>一审法院支持了李某全部诉请，认为定金罚则和违约金可以并用，判决张某向李某支付50万元定金并不予返还+90万元违约金，共计140万元。</p>
<p>张某不服上诉。二审法院改判：维持解除合同、定金归李某所有，但90万元违约金不予支持，仅判决张某实际赔偿50万元。</p>
<h2>为什么二审推翻了一审？核心法律依据是什么？</h2>
<h3>1. 定金罚则与违约金的性质完全不同</h3>
<p>定金罚则是《民法典》第586条规定的“惩罚性担保方式”，具有“没收”或“双倍返还”的惩罚属性，目的在于促使双方严格履行合同。</p>
<p>违约金则是第585条规定的“补偿性责任”，主要功能是对守约方进行损失填平，原则上以实际损失为限。</p>
<h3>2. 《民法典》第586条第3款的明确限制</h3>
<p>法律规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”</p>
<p>注意关键词是“选择适用”，而不是“并用”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第33条进一步明确：当事人不得同时主张定金罚则和违约金。</p>
<p>这意味着守约方只能二选一，不能既没收定金又主张违约金，否则就构成重复评价，属于不当得利。</p>
<h3>3. 本案中卖方为什么只能拿50万？</h3>
<p>因为合同同时约定了定金和20%的违约金，当买方违约导致合同解除时，卖方作为守约方只能选择：</p>
<ul>
<li>选项A：适用定金罚则，没收50万元定金；</li>
<li>选项B：适用违约金条款，要求支付90万元违约金（但必须把50万元定金返还）。</li>
</ul>
<p>显然，选项A对卖方更有利（净得50万），选项B反而要先退50万定金再拿90万，实际到手只有40万。因此理性选择就是没收定金，放弃违约金。</p>
<p>二审法院正是基于“选择适用”原则，认定一审判决卖方既没收定金又拿违约金，明显属于重复主张，构成法律适用错误。</p>
<h2>实务中还有哪些容易踩坑的变种情况？</h2>
<p>虽然法律原则是“二选一”，但实务中仍有以下例外或特殊处理方式：</p>
<ol>
<li>如果违约金明显低于实际损失，守约方可以要求增加违约金至实际损失金额，但仍不能与定金罚则并用；</li>
<li>如果合同仅约定了“逾期违约金”（如每日万分之五），而没有约定根本性违约导致解除的违约金，则定金罚则与逾期违约金可以并用，因为逾期违约金属于继续履行阶段的责任；</li>
<li>若双方在合同解除后另行签订清算协议，明确约定违约金数额，则可突破“二选一”限制（因为属于新协议）。</li>
</ol>
<h2>给买卖双方的实务建议</h2>
<p>卖方想最大化保护自己：</p>
<ul>
<li>定金比例尽量谈到20%封顶（民法典限制不能超过主合同标的额20%）；</li>
<li>违约金比例也尽量约定20%，让守约方在“没收20%定金”和“拿20%违约金”之间选择时，净收益最大化。</li>
</ul>
<p>买方想降低风险：</p>
<ul>
<li>尽量压低定金比例（比如只交5%-10%）；</li>
<li>在合同中加入“定金与违约金择一适用，且违约金数额不得高于已付定金数额”的限制性条款。</li>
</ul>
<p>通过这起北京的真实案例，我们可以看到，《民法典》对定金和违约金采取了严格的“择一适用”规则，目的就是防止守约方通过双重惩罚获取不当利益。无论你是买方还是卖方，在签订房屋买卖合同的时候，一定要弄清楚这两者的法律边界，才能真正保护自己的合法权益，避免因条款设计不当导致“赢了官司输了钱”的尴尬局面。</p>