协议写明“订金”但有定金性质，法院判适用定金罚则不退
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”如何区分与适用？一个典型案例的法律科普</h1>
<p>在日常房屋买卖中，许多人都会遇到“定金”和“违约金”这两个词。虽然它们都出现在合同里，也都和违约有关，但它们的法律性质、适用条件、金额限制以及裁判思路却完全不同。搞不清楚这两者的区别，一旦违约就可能多赔几十万，甚至失去主张权利的机会。下面我们通过一个2024年最高人民法院发布的典型案例，来系统科普这两者的区别和法院的裁判规则。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2023年3月，张某（买方）与李某（卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价1050万元。张某当天向李某支付定金100万元，合同第12条约定：“任何一方违约，违约方应向守约方支付相当于总房价20%的违约金，即210万元。”</p>
<p>后因房价下跌，张某不愿继续履行合同，书面通知李某解除合同，并要求李某双倍返还定金即200万元。李某则认为合同约定了20%的违约金，定金罚则不应再适用，要求张某支付210万元违约金。双方对簿公堂。</p>
<h2>一、定金与违约金的法律本质区别</h2>
<p>很多人以为定金和违约金都是“罚钱”，其实民法典对它们的规定完全不同：</p>
<ul>
<li>定金属于“担保方式”的一种（民法典第586条），具有惩罚性和证明合同成立的双重作用，适用著名的“定金罚则”：给付定金一方违约，无权要求返还定金；收取定金一方违约，应当双倍返还定金。</li>
<li>违约金属于“违约责任承担方式”的一种（民法典第585条），本质是双方预先约定的损害赔偿额，具有补偿性为主、一定惩罚性的特点。</li>
</ul>
<p>简单说，定金是“先收后罚”，违约金是“先约后赔”。</p>
<h2>二、定金罚则与违约金可以同时约定吗？</h2>
<p>完全可以！民法典并没有禁止双方在合同中同时约定定金和违约金。最高人民法院民一庭倾向性意见也明确：定金与违约金可以并用，但不能重复适用。</p>
<p>关键在于发生违约后，守约方只能在“适用定金罚则”与“要求支付违约金”两者之间择一行使，不能既没收（或双倍返还）定金，又要求支付违约金。</p>
<h2>三、法院如何选择适用哪一个？</h2>
<p>最高人民法院在(2023)最高法民终1072号案件以及随后发布的指导性案例中，明确了三步裁判规则：</p>
<ol>
<li>守约方明确选择适用哪一种责任形式的，从其选择；</li>
<li>守约方未明确选择的，法院应按照有利于守约方的原则，比较定金罚则与违约金数额，选择数额较高的那种责任形式；</li>
<li>如果约定的违约金过分高于实际损失，违约方可以请求人民法院予以适当减少（民法典第585条第2款）。</li>
</ol>
<p>在本案中，李某（守约方）在诉讼中明确主张适用20%的违约金210万元，而定金罚则只能获得100万元（没收定金），法院尊重守约方的选择，判决张某支付违约金210万元，同时定金100万元归李某所有（不再适用双倍返还）。</p>
<h2>四、为什么20%的违约金没有被调整？</h2>
<p>很多人以为房屋买卖违约金超过20%就一定会被调低，其实不然。</p>
<p>司法实践中的“20%规则”只是参考，不是硬性规定。最高人民法院认为，对于不动产买卖这种标的额巨大的合同，20%的违约金通常属于合理范围，除非违约方举证证明守约方实际损失远远低于该数额，否则法院不会主动调低。</p>
<p>在本案中，张某仅提供了当地类似房屋价格小幅下跌的证据，并不足以证明李某实际损失远低于210万，故法院未予调整。</p>
<h2>五、实务中该如何写合同更稳妥？</h2>
<p>虽然法律允许双方自由约定，但为了避免争议，建议在合同中明确写明：</p>
<blockquote>
“双方同意，发生根本违约时，守约方有权选择适用定金罚则或违约金责任形式，以数额较高者为准；守约方选择违约金的，定金同时归守约方所有，不再适用双倍返还。”</blockquote>
<p>这样写既不违反法律，又能最大化保护守约方的利益。</p>
<h2>六、总结与风险提示</h2>
<p>定金和违约金虽然都与违约有关，但一个是担保物权责任，一个是违约责任，二者的法律后果和适用规则完全不同。实务中最容易出错的地方在于：很多人以为“收了定金就不能再要违约金”，或者“违约金写了20%就一定会被调低”，这些都是误解。</p>
<p>正确的理解是：守约方享有选择权，通常会选择对自己最有利的责任形式；而20%的违约金在北京、上海等高房价城市基本属于合理区间，很难被法院调低。</p>
<p>因此，无论你是买方还是卖方，在签订房屋买卖合同的时候，一定要搞清楚定金和违约金的区别，最好请专业律师把条款写明确，避免日后产生“赔了夫人又折兵”的尴尬局面。</p>