定金约占30%被认定无效，卖方最终只没收合法20%部分

<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”到底怎么算？一个典型案例全解析</h1>

<p>在二手房买卖中，最容易引发诉讼的往往不是房价本身，而是合同里那几行关于“定金”和“违约金”的条款。很多人签合同时只关注总价，却忽略了这些条款一旦触发，可能让自己损失几十万甚至上百万。今天我们就以一起真实发生的房屋买卖合同纠纷为例，系统地讲清楚定金罚则、违约金、继续履行、解除合同这几个核心法律概念，帮助大家在未来交易中避开常见雷区。</p>

<h2>案件基本情况</h2>

<p>2024年某市，张女士看中李先生一套学区房，双方签订《房屋买卖居间协议》和补充协议，约定总价620万元。张女士当日支付定金50万元，合同明确写着：</p>

<blockquote>

若买方违约（包括但不限于未在约定时间内签订正式买卖合同或支付首付款），定金不予退还；若卖方违约，则应双倍返还定金。此外，任何一方违约，违约方应向守约方支付相当于总房价10%的违约金，即62万元。

</blockquote>

<p>后来因为李先生临时反悔不想卖了，张女士起诉要求：①继续履行合同过户②双倍返还定金100万元③支付违约金62万元，总计索赔162万元。</p>

<h2>法院到底是怎么判的？</h2>

<p>一审法院支持了张女士大部分诉求：判决李先生继续履行合同、双倍返还定金100万元，但驳回了62万元违约金。二审维持了一审判决。</p>

<p>为什么违约金被驳回了？这就涉及到我国合同法里非常重要的一个规则——定金罚则与违约金的“择一性”。</p>

<h2>定金罚则和违约金可以同时主张吗？</h2>

<p>很多人以为“定金不退/双倍返还”和“违约金”可以叠加要，这样守约方就能多赚一笔。其实法律并非如此设计。</p>

<p>根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释（2022年）第29条，以及此前《担保法解释》第120条、第121条的规定：</p>

<ul>

<li>当事人既约定定金又约定违约金的，守约方可以选择适用定金罚则或者违约金，但不得同时主张。</li>

<li>只有当违约金低于实际损失时，守约方才可以主张不足部分由定金弥补，但反过来不行。</li>

</ul>

<p>本案中，定金50万元，双倍返还就是100万元，而违约金只有62万元。显然100万元＞62万元，所以张女士选择适用定金罚则更划算，法院自然不会支持她再多要62万元。</p>

<h3>那如果违约金约定得更高呢？</h3>

<p>假如合同里违约金写的是总房价20%，也就是124万元，那张女士就会选择主张124万元违约金，而不会选双倍定金100万元。因为法律允许她“择一而重”，选择对自己更有利的那个。</p>

<h2>为什么法律要规定“择一而重”？</h2>

<p>这个规则的核心目的是防止守约方因对方违约而“暴富”。违约责任的本质是补偿性而非惩罚性（惩罚性违约金只在极少数法定情形下才承认，如商品房买卖中逾期办证的“每日万分之三”）。如果允许定金罚则和违约金叠加，守约方可能拿到远超实际损失的钱，这就违背了公平原则。</p>

<h2>继续履行和违约责任可以并存吗？</h2>

<p>很多人还有一个疑问：既然我要求继续过户了，还能要双倍定金吗？</p>

<p>答案是肯定的。继续履行属于原给付义务，双倍返还定金属于违约责任，两者性质不同，可以并存。最高人民法院的裁判观点一直如此，本案也是如此处理。</p>

<p>简单说：房子我还是要的，你违约的代价也必须付出。</p>

<h2>实务中如何写才对双方更公平？</h2>

<p>既然定金和违约金只能选其一，很多资深中介和律师现在会这样设计条款：</p>

<blockquote>

“任何一方违约，违约方应向守约方支付总房价20%作为违约金，同时定金按照法律规定处理。若守约方选择继续履行的，违约金减半。”</blockquote>

<p>这样既避免了“择一”带来的不确定性，又能对违约方形成足够威慑，同时防止守约方赚得太多。</p>

<h2>总结性提醒</h2>

<p>在房屋买卖合同中，定金罚则和违约金属于“替代性赔偿”，守约方只能二选一，选择对自己更有利的那个；继续履行与违约责任可以同时主张；写合同时要把违约金比例定得比双倍定金更高（一般20%-30%），才能真正保护自己的利益。签合同前一定请专业律师或至少让有经验的中介把条款逐字解释清楚，那几十块钱的咨询费，可能省下几十万的诉讼成本。</p>