买方付完定金后发现更好房源拒签合同，15万定金被依法罚没
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”如何认定？一个典型案例的深度解析</h1>
<p>在二手房买卖过程中，最常见的纠纷类型之一就是一方违约后，另一方主张“定金罚则”或者“违约金”。很多人分不清定金和违约金的区别，也搞不清楚法院到底会支持哪一种赔偿方式。今天我们就以一个2024年北京某中级人民法院二审维持的真实案例为基础，系统地讲清楚这两种责任的适用规则，帮助大家在签订房屋买卖合同的时候少踩坑。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2023年3月，张某（买方）与李某（卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定房屋总价580万元，张某当日支付定金100万元，剩余房款在2023年6月30日前网签并支付至监管账户。补充协议第8条约定：“任何一方违约，违约方应向守约方支付相当于总房款20%的违约金，即116万元。”</p>
<p>后来因为张某个人贷款审核未通过，无法在约定时间内支付首付款及办理网签，李某遂诉至法院，要求判决张某承担20%违约金116万元，同时主张定金不再退还（即适用定金罚则100万元）。</p>
<h2>核心争议：定金罚则与违约金能否同时适用？</h2>
<p>很多人认为，既然合同里既写了定金，又写了20%的违约金，那违约方就得既罚定金又赔违约金，总共付出216万元的代价。但法院的裁判思路并非如此简单。</p>
<h3>法律依据一：定金罚则的独立性</h3>
<p>根据《民法典》第586条及《担保法解释》第120条，定金具有惩罚性和担保性。当事人可以约定“一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务的，定金抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”这就是大家常说的“定金罚则”。</p>
<blockquote>关键点在于：定金罚则是一种法定的违约责任形式，不需要当事人再特别约定“适用定金罚则”这几个字，只要合同明确了“定金”性质，违约时就自动触发。</blockquote>
<h3>法律依据二：违约金与定金的择一性规则</h3>
<p>最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第121条明确规定：“当事人约定违约金或者损害赔偿金的计算方法，定金与违约金或者损害赔偿金并存时，当事人可以选择适用。”但在司法实践中，法院普遍认为《民法典》第587条（原《合同法》第116条）确立了“违约金与定金不得并用”的原则，即：</p>
<ul>
<li>如果合同同时约定了定金和违约金，守约方只能选择其一主张，不能叠加；</li>
<li>守约方通常会选择数额较高的那一种；</li>
<li>如果守约方先明确主张了违约金，法院一般不再支持另行主张定金罚则。</li>
</ul>
<h2>本案法院是如何认定的？</h2>
<p>一审法院认为：补充协议明确约定了20%的违约金，李某在诉讼中主要主张的是116万元违约金，仅在“定金不再退还”部分附带提及定金罚则，因此认定李某选择了违约金责任，100万元定金应抵扣违约金，最终判决张某向李某支付违约金差额16万元（116万-100万）。</p>
<p>二审法院维持了一审判决，并进一步明确：即使合同同时具备定金和违约金条款，守约方只能择一主张。本案中李某的诉讼请求已经明确以违约金为主，法院不再支持另行适用定金罚则。</p>
<h2>实务中常见的几种处理方式</h2>
<p>第一种：只约定了定金，没有约定违约金 → 直接适用定金罚则（买方违约没收定金，卖方违约双倍返还）。</p>
<p>第二种：既约定了定金，又约定了违约金，且违约金高于定金数额 → 守约方通常选择主张违约金，定金抵作违约金的一部分。</p>
<p>第三种：违约金低于定金罚则数额 → 守约方会明确主张适用定金罚则，放弃违约金。</p>
<p>第四种：合同明确写“违约金与定金罚则可以并用” → 这种约定大概率会被法院认定无效，因为它违反了法律关于“择一适用”的强行性规定。</p>
<h2>如何在合同中更稳妥地保护自己？</h2>
<p>作为卖方，如果你特别担心买方违约，想让对方付出更高代价，最稳妥的写法不是同时写定金+高额违约金，而是：</p>
<ol>
<li>只写定金，不写违约金，或者</li>
<li>把违约金写得远远高于定金数额（比如总房款30%），同时明确“守约方有权选择适用违约金或定金罚则，以数额高者为准”——虽然这种表述在部分法院仍可能被认定为择一，但至少给了守约方选择较高者的机会。</li>
</ol>
<p>作为买方，则要特别注意补充协议里有没有“天价违约金”条款，一旦签了，可能真的要赔总房款20%-30%。</p>
<p>定金和违约金虽然只有一字之差，但法律效果天差地别。定金罚则是法定的“择一适用”责任，而违约金是可以协商调整的补偿性责任。在房屋买卖合同中同时约定两者时，守约方只能选择对其更有利的一种主张，法院不会支持双重惩罚。本案再次提醒我们：签订合同时一定要弄清楚每一条款背后的法律后果，尤其是涉及大额资金的责任条款，建议提前咨询专业律师，避免因小失大。</p>