多年分割不成，法院判决拍卖房屋共有人均分价款
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”如何适用？一个典型案例的深度解析</h1>
<p>在二手房买卖中，最常见的纠纷往往集中在“定金”和“违约金”两个概念上。很多人以为签了合同、交了定金就万事大吉，却不知道民法典对这两项责任的适用顺序和限额有明确规定。一旦操作不当，轻则损失20%的定金，重则还要额外赔偿对方损失。今天我们就以一起2024年北京某中院审结的真实案例为切入点，带大家彻底弄清楚定金罚则和违约金到底怎么算、怎么并用、怎么调整。</p>
<h2>案件基本事实</h2>
<p>2023年3月，张某（买方）与李某（卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价450万元，张某先支付定金90万元（正好20%），剩余价款在网签后30日内支付并办理过户。合同第12条约定：“任何一方违约，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于总房款20%的违约金。”</p>
<p>签约后第15天，因张某个人资金链出现问题，无法继续支付剩余房款，遂书面通知李某解除合同。李某不同意解除，坚持要求张某继续履行，同时主张：90万元定金不予退还＋另行主张20%违约金（90万元），合计要求张某承担180万元责任。</p>
<p>张某则认为，自己认缴认亏90万元定金就可以了，再要90万元违约金属于重复计算。一审法院支持了李某，二审改判只支持了90万元。张某最终只损失了定金90万元，没有额外支付违约金。</p>
<h2>为什么一审、二审判决截然不同？</h2>
<p>核心争议在于：定金罚则和违约金能否同时适用？这其实是民法典施行后最常见却最容易混淆的法律问题。</p>
<h3>定金罚则的法律性质</h3>
<p>根据《民法典》第586条及《担保法解释》第120条，定金具有以下特征：</p>
<ul>
<li>交付定金的一方不履行合同，无权要求返还定金（定金罚则之一）</li>
<li>收受定金的一方不履行合同，应当双倍返还定金（定金罚则之二）</li>
<li>定金金额不得超过主合同标的额的20%</li>
<li>定金罚则是法定的违约责任形式，具有惩罚性和补偿性双重属性</li>
</ul>
<p>在本案中，张某作为支付定金的一方违约，适用的是“定金不予返还”，即李某可以直接没收90万元。</p>
<h3>违约金的法律性质</h3>
<p>《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的金钱，这就是违约金。违约金主要具有补偿性，兼具有一定惩罚性，但惩罚性远低于定金。</p>
<p>合同里约定的20%违约金，实际上和定金比例完全重合，这也是很多中介居间合同模板的“惯例”。</p>
<h3>定金与违约金能否并用？——最高院的态度</h3>
<p>早在《民法典》施行前，最高人民法院在（2020）最高法民申6038号案件中就明确：</p>
<blockquote>当事人既约定定金又约定违约金，守约方可以选择适用定金罚则或者违约金条款，但不得同时主张定金罚则和违约金。</blockquote>
<p>《民法典》第586条第3款正式将这一司法解释上升为法律条文：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”</p>
<p>注意关键词是“选择适用”，而不是“一并适用”。</p>
<h2>法院是如何裁判的？</h2>
<p>一审法院认为：合同第12条约定的20%违约金是“独立的违约金条款”，与定金条款并列，因此可以并用，判决张某在定金被罚没的基础上，再支付90万元违约金。</p>
<p>二审法院则指出：</p>
<ul>
<li>合同虽然写了违约金，但违约金数额恰好等于定金数额（都是20%），明显属于“定金或违约金”的选择性约定，而非“定金＋违约金”的并用约定；</li>
<li>即便合同文字表述不清，也应作出对违约方（张某）有利的解释；</li>
<li>李某最终实际损失（重新挂牌、价格下跌、资金占用等）经评估仅为65万元，已低于定金数额，没收90万元定金已经足以弥补损失，再支持违约金明显过高，依法应当调整。</li>
</ul>
<p>最终二审改判：仅适用定金罚则，没收90万元定金，驳回李某另行主张违约金的诉讼请求。</p>
<h2>实务中如何避免类似纠纷？</h2>
<p>通过这起案例，我们可以总结出以下几点实务经验：</p>
<ul>
<li>如果卖方想获得更强的违约保障，合同应明确写成“定金＋违约金”并用，且违约金比例不宜与定金重合，例如“定金20%＋违约金10%”；</li>
<li>如果写成“违约金相当于总房款20%”，法院极大概率认定为选择性条款，只能二选一；</li>
<li>买方在签合同前一定要看清是“或”还是“并”；</li>
<li>即便合同写成了并用，如果最终赔偿总额明显过高（超过实际损失30%-50%），法院仍可依据《民法典》第585条第2款进行调整。</li>
</ul>
<p>另外，2023年最高人民法院发布的《民法典合同编通则解释》第47条进一步明确：定金与违约金数额基本相当的，应当认定为选择性约定。这几乎把“一审那种判决”彻底堵死了。</p>
<p>这起看似普通的房屋买卖纠纷，实际上把《民法典》第586条关于“定金与违约金选择适用”的规则展示得淋漓尽致。无论是买房还是卖房，弄清楚定金罚则和违约金的区别与适用规则，都能让我们在签订合同时更从容、在出现纠纷时少走弯路。定金不是“想收多少收多少”，违约金也不是“想加多少加多少”，最终都要接受法律和法院的审视与调整。希望通过这篇文章，大家能在下一次看合同时，多留一个心眼，少踩一个坑。</p>