优先购买权人未在90天内主张，法院判决权利消灭

<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”如何适用？一文读懂双重赔偿的裁判规则</h1>

<p>在二手房买卖中，最常见的纠纷往往集中在“定金”和“违约金”上。很多人以为付了定金就万事大吉，或者违约了最多退一赔一，却不知道司法实践中对这两者的适用有着严格的区分和限制。这直接决定了违约方最终要赔多少钱，也决定了守约方到底能拿到多少补偿。</p>

<h2>定金与违约金的法律性质完全不同</h2>

<p>很多人把定金和违约金混为一谈，其实两者在法律上的定位完全不同。</p>

<p>定金属于《民法典》第586条规定的“担保方式”之一，具有惩罚性。法律明确规定“定金罚则”：收定金的一方违约，无权退还定金；付定金的一方违约，无权要回定金，俗称“定金不退”或“退一赔一”。</p>

<p>违约金则属于第585条规定的“违约责任形式”，本质上是双方预先约定的损害赔偿额，具有补偿性为主、一定惩罚性为辅的特点。</p>

<h3>关键问题：定金罚则和违约金可以同时主张吗？</h3>

<p>很多人签订合同时既写了“定金20万，违约定金不退”，又写了“违约方支付合同总价款20%违约金”，以为这样就能“双保险”。但法院并不完全支持这种做法。</p>

<h2>最高人民法院的经典裁判观点</h2>

<p>最高人民法院在多起案件中明确了“三选一”原则：</p>

<blockquote>当事人既约定定金，又约定违约金的，守约方可以选择适用定金罚则、违约金或者实际损害赔偿，但不得同时主张定金罚则和违约金。</blockquote>

<p>这个规则最早出现在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条，在《民法典》施行后仍然被广泛援引。</p>

<h2>实务中常见的四种裁判路径</h2>

<p>司法实践中，法院根据具体情况会有不同的处理方式：</p>

<ul>

<li>守约方明确选择适用定金罚则的，法院直接判决适用定金罚则，违约金条款不再支持；</li>

<li>守约方明确要求适用违约金的，如果违约金高于定金额度，法院支持违约金；如果违约金低于定金额度，法院会询问是否补充主张定金罚则；</li>

<li>守约方同时主张定金+违约金的，法院会驳回其中一项，通常让守约方在两种责任形式中择一主张；</li>

<li>极少数情况下，如果合同明确约定“定金罚则与违约金可以并用”，法院会认定该条款无效，因为它违反了法律关于择一适用的强制性规定。</li>

</ul>

<h2>典型案例解析</h2>

<p>2023年北京四中院审理的一起案件中，买卖双方签订《房屋买卖合同》，约定：</p>

<blockquote>买方支付定金50万元，如买方违约，定金不予退还；任何一方违约，均应向守约方支付相当于合同总价款20%的违约金（总价500万，即100万元）。</blockquote>

<p>后买方违约拒绝网签，卖方诉至法院，要求买方：①没收定金50万；②支付违约金100万，共计150万。</p>

<p>法院最终判决：卖方可在定金罚则（50万）和违约金（100万）中选择其一，最终卖方选择了100万违约金，定金50万从房款中抵扣（相当于只获得了100万赔偿）。</p>

<p>如果卖方当初只写违约金100万，没有写定金条款，就能直接拿100万；但因为写了定金条款，反而被限制了最高赔偿额度。</p>

<h2>如何在合同中实现更高额赔偿？</h2>

<p>实务中，经验丰富的律师通常会这样设计条款：</p>

<ul>

<li>只约定较高数额的违约金，不写定金（这样不受20%上限限制）；</li>

<li>或者约定“违约金低于实际损失时，不足部分由违约方继续赔偿”，把违约金变成“最低赔偿额”；</li>

<li>再或者约定“定金+违约金低于实际损失的，违约方赔偿实际损失”，通过实际损害赔偿突破限制。</li>

</ul>

<h2>守约方如何最大化获得赔偿？</h2>

<p>在诉讼中，守约方应注意：</p>

<ul>

<li>优先计算哪种方式对自己更有利（定金罚则×2 vs 违约金 vs 实际损失）；</li>

<li>在起诉时明确写明“选择适用违约金”或“放弃定金罚则，请求判决违约金”；</li>

<li>准备好实际损失证据（差价损失、装修费、租金损失、中介费等），作为兜底主张。</li>

</ul>

<p>总结来说，定金罚则和违约金虽然都是保护交易安全的手段，但法律为了防止过度惩罚，明确规定了“择一适用”原则。签订房屋买卖合同的时候，与其贪多写两个条款，不如算清楚哪种方式能让自己获得的赔偿最多，再有针对性地设计合同条款，才能真正保护自己的合法权益。</p>