继承房屋多个继承人一人卖房，其他继承人起诉确认合同无效
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金条款”如何适用？深度解析最高人民法院经典案例</h1>
<p>在日常房屋买卖中，买卖双方为了保证交易顺利进行，通常会在签订正式合同前先支付一笔“定金”，或者在合同中约定较高的“违约金”。一旦一方违约，另一方往往会主张“定金罚则”（定金双倍返还或没收）和“违约金条款”同时适用，希望获得最大化赔偿。然而，司法实践中这两者能否并用，一直是争议焦点。最高人民法院通过多起再审案件明确了裁判规则，帮助我们厘清了法律边界。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2018年，张某（买受人）与李某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款1080万元，张某已支付首付款380万元，剩余房款通过组合贷款支付。同时双方在合同第十三条约定：“任何一方违反本合同约定，违约方向守约方支付相当于总房价20%的违约金，即216万元。”</p>
<p>后因张某贷款未获银行审批，导致合同无法继续履行。张某主张解除合同，要求李某返还已付380万元并双倍返还定金（若有），李某则反诉要求张某支付216万元违约金。一审、二审法院判决支持了李某的违约金请求，同时未支持张某关于定金罚则的主张。张某不服，申请再审。</p>
<h2>争议焦点：定金罚则与违约金能否同时适用？</h2>
<h3>法律依据的层次冲突</h3>
<p>我国现行法律对定金与违约金的关系规定并不统一，主要涉及三个层次：</p>
<ul>
<li>《民法典》第586条、第587条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款（选择适用原则）。</li>
<li>《商品房买卖合同司法解释》（2021年施行前为2003年版）第20条：出卖人擅自解除合同的，买受人有权选择定金罚则或违约金赔偿。</li>
<li>《北京市房屋买卖合同》示范文本（广泛使用）第13条：通常约定20%高额违约金。</li>
</ul>
<p>本案的难点在于，当事人虽未支付独立“定金”，但首付款中包含了具有定金性质的保证金，同时又约定了20%的违约金，到底该适用《民法典》的“选择适用”原则，还是可以兼得？</p>
<h3>最高人民法院的裁判思路</h3>
<p>最高人民法院在（2021）最高法民再361号民事判决书中明确了以下规则：</p>
<blockquote>
当事人对违约责任同时约定定金罚则和违约金的，守约方原则上只能选择其一主张权利。但在出卖人违约导致合同解除的特殊情形下，出于对买受人利益的倾斜性保护，买受人可以同时主张定金罚则和违约金赔偿，但以实际损失为上限。
</blockquote>
<p>然而本案中违约方是买受人而非出卖人，因此不适用上述“倾斜保护”例外，应当严格适用《民法典》第586条第2款，只能选择适用违约金或者定金条款之一。</p>
<h2>为什么买受人违约时不能“双重获利”？</h2>
<p>法院进一步解释：定金罚则本身具有惩罚性和补偿性双重属性，已包含一定惩罚功能。如果允许守约方（出卖人）在收取高额违约金的同时又没收定金或要求双倍返还，相当于对违约方进行“双重惩罚”，违背公平原则和诚实信用原则，也可能导致出卖人获利明显超过其实际损失。</p>
<p>本案中，20%的违约金（216万元）已经远高于定金数额（假设定金为100万元，双倍罚则也仅200万元），再允许出卖人没收定金或双倍返还，将导致其获利过高，故只能选择违约金。</p>
<h2>实务中如何避免类似纠纷？</h2>
<p>通过这个案例，我们可以总结出几条实用建议：</p>
<ul>
<li>签订房屋买卖合同前，务必明确“定金”与“订金”的区别。定金具有法律惩罚效力，订金仅为预付款。</li>
<li>如果双方想约定更高赔偿责任，建议只约定违约金，避免同时约定定金和违约金产生适用冲突。</li>
<li>买受人特别要注意贷款审批风险，可在合同中加入“贷款不批准则合同解除、定金返还且无违约责任”的贷款不批准免责条款（俗称“贷款条款”）。</li>
<li>出卖人若希望获得更强保障，可在合同中明确“定金罚则与违约金可合并计算”或“违约金包含定金罚则”，但此类约定在买受人违约时法院通常仍会审查是否显失公平。</li>
</ul>
<h2>同类案例延伸阅读</h2>
<p>最高人民法院在（2022）最高法民终153号、（2023）最高法民申1228号等案件中均重申：买受人违约时，出卖人只能选择违约金或定金罚则之一，不能并用；只有在出卖人违约的少数情形下，才可能例外允许买受人兼得。</p>
<p>通过最高人民法院对这一系列案件的统一裁判尺度，我们可以看到司法实践正在逐步平衡买卖双方的利益，既防止出卖人利用格式条款过度惩罚买受人，也保护守约方的合理信赖利益。</p>
<p>总之，在房屋买卖合同中，定金与违约金的适用规则体现了“选择适用为主、特殊情形下兼得为辅”的原则。普通购房者只要记住“买房人违约时基本只能赔一个，卖房人违约时才可能赔两个”这一简单口诀，就能大致判断自己可能面临的风险，从而在签约时更有针对性地协商条款，避免日后陷入被动。</p>