卖方孩子已上初中仍宣传学区房，法院判决不构成欺诈

<h1>房屋买卖合同纠纷中常见的“定金罚则”与“违约金责任”如何区分与适用？</h1>

<p>在日常房屋买卖中，很多买卖双方为了约束对方履行合同，会在签订认购书或正式合同前先支付一笔“定金”，同时约定“若一方违约，需支付合同总价款一定比例的违约金”。一旦出现毁约情况，定金罚则和违约金到底能不能同时主张？法院会怎么判？这是全国各地法院每年都要处理上千起的典型纠纷类型。本文通过真实案例和法律规定，帮助大家弄清楚这两者的区别与适用规则。</p>

<h2>案例基本情况</h2>

<p>2024年某市，王女士看中李先生一套二手房，双方签订《房屋买卖居间协议》及补充协议，约定房屋总价450万元，王女士向李先生支付定金50万元，补充协议第3条写明：“任何一方违约，违约方需向守约方支付相当于合同总价款20%的违约金”。后因李先生临时反悔不愿卖房，王女士诉至法院，要求李先生双倍返还定金100万元，同时支付20%违约金即90万元。</p>

<h2>定金与违约金的法律本质区别</h2>

<h3>定金的担保性质</h3>

<p>根据《民法典》第586条规定，定金是合同当事人一方事先给付另一方一定数额的金钱，作为债权的担保。定金具有以下典型特征：</p>

<ul>

<li>支付定金的一方不履行合同，无权要回定金；</li>

<li>收取定金的一方不履行合同，应当双倍返还定金；</li>

<li>这就是人们常说的“定金罚则”（《民法典》第587条）。</li>

</ul>

<h3>违约金的补偿性质</h3>

<p>违约金则是当事人事先约定的、违约方在违约时向守约方支付的一定数额金钱，主要功能是对守约方损失进行预估补偿（《民法典》第585条）。违约金可以高于实际损失，也可以低于实际损失，法院还可以根据情况进行增减。</p>

<h2>关键问题：定金罚则与违约金能否同时适用？</h2>

<p>《民法典》第586条第3款明确规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”</p>

<blockquote>定金与违约金属于“择一适用”，而非“并用”或“叠加”。</blockquote>

<p>最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第27条进一步重申了这一原则，并在司法实践中形成了高度一致的裁判规则。</p>

<h2>法院在类似案件中的典型裁判思路</h2>

<p>在前面提到的王女士诉李先生案中，一审法院判决支持王女士选择定金罚则，双倍返还定金100万元，但驳回了90万元违约金的诉讼请求。二审维持原判，理由正是：</p>

<ul>

<li>双方既约定了定金又约定了违约金，属于典型的“定金与违约金并存”情形；</li>

<li>根据民法典第586条第3款，守约方只能择一主张，不能同时主张；</li>

<li>王女士在诉讼中明确选择适用定金罚则，故对其要求支付违约金的部分不予支持。</li>

</ul>

<p>全国类似案例中，超过95%的判决都遵循这一规则。例如北京、广州、深圳、杭州等地2023—2025年的数百份裁判文书，几乎无一例外都认定“定金罚则与违约金不得并用”。</p>

<h2>实务中如何选择更划算？</h2>

<p>守约方在起诉时通常会进行简单计算，选择对自己更有利的救济方式：</p>

<ul>

<li>如果定金数额较高（如总价10%-20%），往往选择定金罚则更划算；</li>

<li>如果违约金比例更高（如20%-30%），则选择违约金更划算；</li>

<li>少数情况下，双方约定“定金罚则+违约金可以并用”，法院也会认定该条款无效，仍适用择一原则。</li>

</ul>

<h2>特殊情况：定金被认定为“订金”会怎样？</h2>

<p>如果合同写的是“订金”而非“定金”，或者虽写“定金”但没有写明适用定金罚则，法院通常认定为预付款，不适用双倍返还，只能要求返还本金并赔偿实际损失。这也是很多购房者吃亏的常见原因。</p>

<h2>如何在签约时避免陷阱？</h2>

<p>买方希望获得更强保护，可在补充协议中明确写：“若卖方违约，买方有权选择要求继续履行、双倍返还定金或支付违约金三者之一”，但仍不能突破“择一”上限；卖方则可尽量压低定金比例，或约定较低的违约金比例。</p>

<p>房屋买卖合同中同时约定定金和违约金是常见现象，但《民法典》明确规定两者只能择一适用，不能叠加。守约方在维权时务必算清哪种方式赔偿金额更高，并在起诉状中明确选择适用哪一项，否则法院通常会按照对其最有利的原则选择，但不会支持双份赔偿。理解这一规则，既能帮助我们在签约时更有针对性地设计条款，也能在发生纠纷时快速判断自己的最大权益所在。</p>