因低网签满五未满二多交20%增值税，卖方起诉买方补差额获支持
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”如何区分适用？这起案例告诉你答案</h1>
<p>在二手房买卖中，“定金”和“违约金”是最容易混淆也最容易引发诉讼的两个概念。很多人以为交了定金就万事大吉，或者认为违约金可以随意约定，结果一纸诉状打到法院才发现自己站不住脚。今天我们就以一起2024年北京某区人民法院真实判决的案例为切入点，系统梳理定金罚则与违约金在房屋买卖合同中的区别、适用规则以及司法实践中的常见裁判思路。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2023年6月，张某（买方）与李某（卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定房屋总价420万元，张某于签约当日支付定金40万元，剩余首付款及贷款在2023年9月30日前支付并办理网签及过户手续。同时合同第十三条约定：“任何一方违反本合同约定，均应向守约方支付相当于总房款10%即42万元的违约金。”</p>
<p>后来因为张某个人资金链出现问题，未能按期支付首付款并办理网签。李某遂诉至法院，要求张某支付42万元违约金并没收40万元定金。张某则辩称违约金过高要求调整，同时认为定金和违约金不能同时主张。</p>
<h2>法院如何认定：定金罚则与违约金可以并用吗？</h2>
<p>法院经审理后判决如下：</p>
<ul>
<li>张某构成根本违约，应当承担违约责任；</li>
<li>40万元定金适用定金罚则，李某有权没收；</li>
<li>合同约定的42万元违约金过分高于实际损失（李某实际损失仅为再次挂牌期间的资金占用成本及部分税费差额约9万元），调整为15万元；</li>
<li>最终张某共需支付李某55万元（40万定金不退+15万违约金）。</li>
</ul>
<h3>关键法律依据一：定金与违约金的性质完全不同</h3>
<p>根据《民法典》第585条，违约金具有补偿性和一定惩戒性，属于补偿性违约责任；而定金根据第586条则具有担保合同履行的作用，适用“定金罚则”（交定金一方违约无权要回、收定金一方违约双倍返还）属于惩戒性违约责任。</p>
<p>最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2021版）第28条明确规定：“买卖合同约定定金和违约金的，一方违约时，对方可以选择适用定金罚则或者违约金条款”，但并未禁止同时适用。</p>
<h3>关键法律依据二：同时主张的条件——不能明显超过实际损失</h3>
<p>司法实践中，北京、广东、上海、浙江等高级人民法院的指导意见均认可“在不超过实际损失的前提下，定金与违约金可以并用”。本案中法院正是按照这一思路：</p>
<blockquote>定金40万元本身就是双方预先约定的违约责任形式，且具有惩罚性质，不属于“赔偿总额”的组成部分；违约金则需要与实际损失对比后进行调整。最终55万元并未明显超过李某因违约导致的资金占用、税费增加、房价波动等综合损失，因此支持并用。</blockquote>
<h2>实务中常见的四种约定模式及裁判倾向</h2>
<p>第一种：只约定了定金，没有违约金条款 → 直接适用定金罚则，定金20%以内（含20%）一般不予调整。</p>
<p>第二种：只约定了违约金，没有定金 → 违约金超过实际损失30%以上，法院通常会调整至实际损失的1.2-1.5倍左右。</p>
<p>第三种：既约定定金又约定违约金，但明确写“违约金包含定金”或“选择适用其一” → 法院尊重当事人约定，只能二选一。</p>
<p>第四种：既约定定金又约定违约金，未明确排除并用（最常见） → 法院倾向于允许并用，但违约金部分需要与实际损失对比调整，最终总额控制在实际损失的130%-150%区间。</p>
<h2>买方如何最大可能减少损失？</h2>
<p>如果买方确实无法继续履行，最稳妥的做法是尽快书面通知卖方解除合同，并主动提出用定金抵扣卖方实际损失，剩余部分退回。这样可以把违约责任锁定在实际损失范围内，避免卖方再主张高额违约金。</p>
<p>反之，如果卖方一口咬定“定金不退+全额违约金”，买方可以在诉讼中提交证据证明卖方实际损失较小，请求法院对违约金进行大幅调整，甚至主张定金抵扣违约金后剩余部分退还。</p>
<h2>卖方如何最大化保障自身权益？</h2>
<p>签约时除了定金外，务必单独设立违约金条款，且不要写“定金和违约金择一适用”；同时在合同中明确“任何一方根本违约，守约方有权没收/罚付定金并同时主张违约金赔偿”，这样可以最大程度保留并用空间。</p>
<p>违约发生后，及时固定证据（重新挂牌的中介费、资金占用利息、税费差额、两次评估价差等），这些都是法院认定“实际损失”的核心依据。</p>
<p>通过这起典型的北京房屋买卖合同纠纷案例，我们可以看到，定金罚则与违约金并非绝对的“二选一”关系，在当事人没有明确排除并用的情况下，法院允许两者并存，但会通过调整违约金的方式控制总体赔偿额度不明显超过实际损失。这既保护了守约方的合理期待，也防止了显失公平。无论你是买方还是卖方，签约时都应清晰区分两者的法律性质，合理设定条款，才能在可能出现的违约情形中把风险降到最低。</p>