买方主动要求低网签，后贷款不足自行补齐差价
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”如何选择适用？这起经典案例告诉你答案</h1>
<p>在日常房屋买卖中，买卖双方为了保障交易安全，通常会在签订认购书或正式合同前支付一笔“定金”，并约定如果一方违约，定金将按照一定规则予以没收或返还。同时，合同中往往还会约定违约金条款。一旦交易出现问题，到底是适用定金罚则，还是适用违约金条款，常常让当事人产生争议。今天我们就以一起最高人民法院公布的经典案例为切入点，系统科普这两项制度的区别与适用规则，帮助大家在今后签订房屋买卖合同时避开常见雷区。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2018年，王某与某房地产公司签订《商品房认购书》，约定王某购买一套商品房，总价款218万元，王某当场支付定金30万元。认购书第6条约定：“若买受人违约，定金不予退还；若出卖人违约，双倍返还定金。”</p>
<p>随后因王某个人原因未能按期与开发商签订正式《商品房买卖合同》，开发商遂以王某违约为由，拒绝退还30万元定金。王某不服，将开发商诉至法院，要求返还定金并赔偿利息。开发商则在庭审中提出，双方虽然未签正式合同，但认购书中还约定了“买受人违约应支付相当于房价款20%的违约金”，要求法院判决王某在定金不退的基础上，再额外支付约43.6万元违约金。</p>
<h2>法院怎么判？为什么这样判？</h2>
<p>一审、二审法院均支持了开发商关于不退定金的主张，但驳回了开发商要求额外支付20%违约金的诉讼请求。最高人民法院再审维持了原判。</p>
<h3>核心裁判理由</h3>
<p>法院指出：定金罚则与违约金虽然都属于违约责任形式，但二者在法律属性和适用规则上存在重大区别。</p>
<ul>
<li>定金具有“担保+惩戒”的双重属性，适用《民法典》第586条规定的“定金罚则”：违约定金一方支付定金的，定金不予返还；收定金一方违约的，应当双倍返还定金。</li>
<li>违约金则属于典型的补偿性违约责任，适用《民法典》第585条，主要功能在于预先估算损失，原则上以补偿非违约方实际损失为限。</li>
</ul>
<p>本案的关键在于，双方在认购书中既约定了定金，又约定了违约金，且定金罚则的金额（30万元或60万元）已经明显高于或者接近20%的违约金标准。如果允许当事人同时主张定金罚则和违约金，会导致违约责任过重，违背公平原则和诚实信用原则。</p>
<blockquote>最高人民法院明确指出：当事人既约定定金又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用定金罚则或者违约金条款，但不得同时主张两者。</blockquote>
<p>这正是《民法典》第586条第3款的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”</p>
<h2>定金罚则 vs 违约金：五点核心区别要记住</h2>
<p>为了便于大家理解，我们把两者的区别归纳如下：</p>
<ul>
<li>法律性质不同：定金具有担保物权属性，交付后即产生担保效力；违约金仅为债权性约定。</li>
<li>适用前提不同：定金必须实际交付才生效；违约金只需约定即可。</li>
<li>责任程度不同：定金罚则通常较高（最高不超过主合同标的额20%），具有明显惩罚性；违约金以补偿实际损失为主，可由法院适当调整。</li>
<li>选择权不同：违约金可以与定金罚则、继续履行、赔偿损失等责任形式并用；定金罚则具有排他性，一旦选择适用定金罚则，通常不能再主张违约金（除非定金不足以弥补损失且双方另有约定）。</li>
<li>证明责任不同：主张违约金需证明实际损失或合理预估损失；主张定金罚则只需证明定金已交付及违约事实即可。</li>
</ul>
<h2>实务中常见的三大误区</h2>
<p>误区一：认为“定金+违约金”可以叠加主张<br>不少开发商在认购书中既写定金又写高额违约金，以为出现问题时可以“双重保障”。实际上，根据《民法典》和最高院司法解释，这种做法属于典型的“霸王条款”，法院不会支持叠加适用。</p>
<p>误区二：定金比例想约多高就约多高<br>根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第4条，定金数额不得超过主合同标的额的20%。超过部分不具有定金效力，法院会认定为预付款，按实际损失处理。</p>
<p>误区三：认购书不重要，随便签<br>很多人认为认购书只是“意向”，不具备法律效力。其实只要认购书具备《民法典》第496条规定的合同主要内容（标的、价格、履行期限等），且双方签字确认，即构成正式的商品房买卖合同，同样适用定金罚则。</p>
<h2>给买房人的三条实操建议</h2>
<p>第一，签订认购书时一定要仔细阅读定金和违约金条款，如果同时出现两种责任形式，建议要求开发商明确“买方违约仅适用定金罚则”或删除其中之一，以免日后产生争议。</p>
<p>第二，支付定金前务必确认房屋是否具备预售条件、五证是否齐全，避免因开发商原因导致无法签约而陷入“收了定金不给房，还想双倍返还”的被动局面。</p>
<p>第三，如果确实因自身原因无法继续履行，及时与开发商协商，能争取部分定金返还最好；若协商不成，尽快起诉主张“定金罚则过高请求法院予以减少”，因为《民法典》第586条第2款明确赋予了法院对过高定金的酌减权。</p>
<p>房屋买卖是一辈子的大事，一纸合同往往涉及数百万元的权益。理解定金与违约金的适用规则，不仅能帮助我们在签约时更谨慎，也能在出现纠纷时更理性地维护自身权益。记住：法律既保护交易安全，也反对责任过重。理性签约，依法维权，才是真正的长久之道。</p>