外地人买房后限购加码，法院认定政策风险由买方自担不赔违约金
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”如何区分适用？这起经典案例告诉你答案</h1>
<p>在二手房买卖过程中，最常见的纠纷往往集中在“定金”和“违约金”这两个概念上。很多人以为它们差不多，甚至在合同里混用，结果一旦出现违约，到底该赔多少、能不能既收定金又要违约金，就成了拉锯战的焦点。今天我们就以一起真实发生的典型案例为切入点，系统地讲清楚定金罚则和违约金的法律区别、适用规则以及实务中的裁判思路，帮助大家在签合同前就做到心里有数。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2023年，买房人李某与卖房人王某签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》（居间版）。合同约定房屋总价450万元，李某当日向王某支付“定金”50万元，剩余价款在签订正式网签合同并办理资金监管后支付。合同第十二条同时约定：“任何一方违约，违约方应向守约方支付相当于总房款10%的违约金。”</p>
<p>后来因为房价快速上涨，王某反悔不愿继续卖房，李某遂诉至法院，要求王某承担定金责任（即没收50万元定金）并同时支付10%违约金（45万元），总计要求95万元。</p>
<h2>法院如何认定：定金罚则与违约金可以并用吗？</h2>
<p>一审法院经审理后判决：王某构成根本违约，适用定金罚则，50万元定金归李某所有，但对李某主张的45万元违约金不予支持。二审维持原判。</p>
<p>法院的主要裁判理由如下：</p>
<blockquote>根据《民法典》第586条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020修正）第23条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但不得同时主张。</blockquote>
<p>法院认为，本案合同虽然把50万元明确写成了“定金”，具备法律效力的定金罚则属性，而第十二条的10%违约金属于另一套独立的违约责任约定。两套责任体系并存时，守约方只能“二选一”，不能叠加适用。李某选择的定金罚则（50万）高于违约金（45万），故支持定金罚则，驳回违约金请求。</p>
<h2>定金与违约金的核心区别到底在哪里？</h2>
<h3>一、法律性质不同</h3>
<p>定金属于“担保方式”的一种，具有担保合同履行的作用，同时自带惩罚性（《民法典》第586条）。它的最大特点是“成倍惩罚”：收定金的一方违约，双倍返还；付定金的一方违约，无权要回。</p>
<p>违约金则属于“违约责任形式”的一种，主要功能是预先确定损害赔偿数额，性质更偏向补偿性，但当事人也可以约定明显高于实际损失的惩罚性违约金。</p>
<h3>二、适用规则不同</h3>
<ul>
<li>定金罚则适用“不可并用规则”：既约定了定金又约定了违约金，只能选其一。</li>
<li>定金金额上限受法律限制：《民法典》第587条及《担保法解释》第120条规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力（视为预付款）。</li>
<li>违约金则可以约定更高比例，但如果过分高于实际损失，违约方可请求法院予以适当减少（《民法典》第585条第2款）。</li>
</ul>
<h3>三、证明责任不同</h3>
<p>主张定金罚则的，只需证明“定金已经交付”以及“对方违约”两个要件即可，无需证明实际损失多少。</p>
<p>而单纯主张违约金的，如果违约金明显过高，法院可能会要求守约方举证实际损失情况，否则可能被调整。</p>
<h2>实务中常见的“混淆写法”及后果</h2>
<p>很多中介提供的模板合同里，常常出现“定金担保、认购金、订金、诚意金”混用，或者把定金和违约金条款并列写，却没有明确“二选一”的表述，导致以下几种典型错误：</p>
<ul>
<li>把大额款项写成“订金”或“认购金”，结果法院认定仅为预付款，违约也只能返还，不能适用定金罚则；</li>
<li>把20%以上的款项写成定金，超过部分法院只会认定为预付款；</li>
<li>同时写定金+高额违约金，却没写清楚选择适用关系，导致守约方虽然赢了官司，但实际拿到的钱比预期少。</li>
</ul>
<h2>如何在合同里写得更“安全”？</h2>
<p>虽然法律不强制，但为了最大化保护自己，建议在合同中增加以下表述：</p>
<blockquote>“双方同意，本合同项下定金为50万元。如任何一方违约，守约方有权选择适用定金罚则或违约金条款，二者只能择一适用，不得并用。若选择定金罚则，则违约金条款自动失效，反之亦然。”</blockquote>
<p>这样写既符合法律规定，又明确了选择权，避免日后争议。</p>
<p>近年来，北京、广州、深圳等地的高院在裁判文书中，已经越来越倾向于尊重当事人的这种“选择权约定”，只要意思表示真实，就认可其效力。</p>
<h2>总结</h2>
<p>定金和违约金虽然都是约束违约行为的利器，但法律地位、适用规则、证明责任完全不同。实务中最核心的一条就是：当二者并存时，守约方只能“二选一”，而不能叠加索赔。理解了这一点，无论你是买方还是卖方，在签合同之前就能够更有针对性地设计责任条款，把风险降到最低，也避免了将来打官司时“赢了官司输了钱”的尴尬。</p>