办证逾期5年，法院支持已付房款×日万分之二×逾期天数
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”能否同时适用？——一个典型案例的法律科普解析</h1>
<p>在日常房屋买卖中，许多买卖双方为了约束对方履行合同，会在认购书、意向金协议或正式合同中约定“定金”和“违约金”。一旦出现违约，很多人会理所当然地认为“我既可以没收/取得定金，又可以要求对方支付违约金”，但司法实践并非如此简单。下面我们通过一个真实发生的典型案例，来系统科普定金罚则与违约金并用的法律规则。</p>
<h2>案件基本事实</h2>
<p>2023年某市，张某（买方）与李某（卖方）签订《商品房认购协议》，约定张某向李某支付30万元作为定金，认购李某名下一套位于市中心的二手房，房价总计680万元。随后双方约定了“若买方违约，定金不退；若卖方违约，双倍返还定金”。同时协议第8条还写明：“任何一方违约，均应向守约方支付总房款10%的违约金，即68万元。”</p>
<p>签约后，张某按约支付了30万元定金。但在办理网签前，李某因房价大幅上涨，单方面通知张某解除合同，并将房屋另行出售给他人。张某遂将李某诉至法院，要求：</p>
<ul>
<li>李某双倍返还定金，即60万元；</li>
<li>同时支付违约金68万元；</li>
<li>继续履行合同或赔偿差价损失。</li>
</ul>
<h2>法院如何认定？定金罚则与违约金能否并用</h2>
<p>一审、二审及再审法院对“定金罚则与违约金能否同时适用”形成了两种不同意见，但最终以最高人民法院的裁判观点为准，明确了以下核心规则。</p>
<h3>法律依据：定金罚则的惩罚性与违约金的补偿性</h3>
<p>《民法典》第586条至第588条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第28条规定了定金、违约金的基本规则。</p>
<blockquote>
当事人在合同中同时约定了违约金和定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但不得同时适用，导致守约方获得超出实际损失的额外利益。
</blockquote>
<p>换句话说，定金罚则（不退或双倍返还）本身已经带有惩罚性，而违约金通常是预先估算的损失赔偿。二者属于“择一适用”而非“并用”。如果允许同时主张，就会出现守约方“既拿到了惩罚性定金，又拿到补偿性违约金”的重复获利，违背公平原则与填平原则。</p>
<h3>本案法院最终判决</h3>
<p>法院最终判决如下：</p>
<ul>
<li>李某构成违约，应当向张某双倍返还定金，即支付60万元（30万本金+30万惩罚性定金）；</li>
<li>对于68万元违约金条款，因张某已选择适用定金罚则，故不能再主张违约金68万元；</li>
<li>但张某实际损失（包括涨价差额、资金占用利息、诉讼支出等）超过30万元惩罚性定金的部分，可以继续主张赔偿（最终法院酌定额外赔偿差价损失40万元）。</li>
</ul>
<p>换言之，定金罚则与违约金条款在绝大多数情况下只能“二选一”，除非当事人明确约定“定金与违约金可以并用”且该约定不属于显失公平。</p>
<h2>实务中常见的四种处理方式</h2>
<p>司法实践中，当事人同时约定定金与违约金时，法院通常按以下顺序处理：</p>
<ul>
<li>首先尊重当事人选择：守约方在诉讼中明确选择适用哪一个，法院一般尊重；</li>
<li>若守约方坚持两个都要，法院会告知其择一适用；</li>
<li>选择金额较高者：实践中多数守约方会选择金额更高的那一个（比如本案中双倍定金60万比违约金68万少，所以很多人会选违约金）；</li>
<li>不足以弥补实际损失时，超出部分仍可主张赔偿：无论选择哪一个，实际损失超过该数额的部分，仍可继续要求赔偿差额。</li>
</ul>
<h2>如何在签约时更合理地保护自己</h2>
<p>了解规则后，买卖双方在起草或签署合同时可以这样做：</p>
<ul>
<li>卖方希望更严格约束买方：可以只写高额违约金，不写定金，或者定金金额设得很低；</li>
<li>买方希望更严格约束卖方：可以要求“卖方违约双倍返还定金+支付违约金”并明确写“定金罚则与违约金可以并用”，但这种条款因带有明显单方惩罚性，法院可能认定为格式条款而无效；</li>
<li>最稳妥做法：约定“违约金过高或过低可请求法院调整”+“实际损失超过违约金/定金部分仍可主张赔偿”，这样无论选择哪种方式，都不会导致利益失衡。</li>
</ul>
<p>通过这个真实案例，我们可以看到，定金与违约金虽然都是保障合同履行的常见手段，但法律为了防止守约方不当得利，明确规定了“择一而非并用”的原则。无论你是买房还是卖房，在签订认购协议或正式合同之前，务必仔细阅读相关条款，弄清楚定金罚则与违约金到底是“二选一”还是“可以叠加”，必要时咨询专业律师，以免在发生纠纷时陷入被动。</p>