疫情+停工导致逾期，法院扣除不可抗力180天后判赔剩余期间违约金
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”怎么区分？一个真实案例教你看清法律边界</h1>
<p>在二手房买卖中，最容易引发争议的往往是“定金”和“违约金”这两个概念。很多人以为签了合同交了钱就万事大吉，却不知道一条小小的条款就可能让自己损失几十万甚至上百万。今天我们就通过一起典型的房屋买卖合同纠纷案例，来彻底讲清楚定金罚则和违约金的法律区别、适用规则以及实际裁判思路，帮助大家在买房卖房时避开常见雷区。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2023年，北京的张女士看中了李先生位于朝阳区的一套学区房，双方口头议定总价750万元。2023年4月15日，张女士向李先生转账30万元，并备注“定金”。同日，双方签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》（示范文本），合同第十二条约定：“买受方逾期支付购房款，每逾期一日，按应付款的万分之五向出卖方支付违约金；出卖方逾期交付房屋，每逾期一日，按已付款的万分之五向买受方支付违约金。”合同还特别手写补充了一条：“任何一方违约，违约方应向守约方支付相当于总房款10%的违约金。”</p>
<p>签完合同后，张女士因贷款审核未通过，始终未能支付剩余首付款。2023年8月，李先生诉至法院，要求判决：</p>
<ul>
<li>解除合同；</li>
<li>张女士支付总房款10%即75万元违约金；</li>
<li>30万元定金不再退还。</li>
</ul>
<p>张女士则辩称，那30万元只是“订金”而非“定金”，而且75万元违约金明显过高，请求法院酌情调整。</p>
<h2>法院怎么判？定金罚则和违约金可以同时主张吗？</h2>
<h3>第一步：30万元到底是定金还是订金？</h3>
<p>法院审理查明，虽然转账备注写的是“定金”，但双方还签订了书面合同，合同中并没有再出现“定金”字样，只有违约金条款。张女士主张口头约定是订金，李先生则提交了双方微信聊天记录，明确写着“今天先转30万定金，合同里再写清楚违约责任”。</p>
<p>根据《民法典》第586条规定，当事人可以约定定金，但定金合同自实际交付定金时成立。法院认定：30万元转账时双方已就“定金”性质达成合意，且备注写明“定金”，微信记录也能相互印证，因此该30万元具有法律意义上的定金性质，而非可退还的订金。</p>
<h3>第二步：定金罚则和10%违约金能否同时适用？</h3>
<p>这是本案最大争议焦点。李先生认为，定金罚则和违约金是两种不同的违约责任形式，完全可以并用，总共可以拿到30万（定金没收）+75万（违约金）=105万元。</p>
<p>法院却引用了最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020修正）第27条明确规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张定金罚则的，不再支持其违约金或者赔偿损失的主张。</p>
<blockquote>法律解释原文：“买受人支付定金后不履行合同义务，出卖人主张定金罚则的，人民法院应当支持，但买受人主张适用定金罚则的除外。当事人既约定定金，又约定违约金或者损失赔偿金计算方法的，出卖人可以选择适用定金罚则或者违约金条款，但不得同时适用。”</blockquote>
<p>法院最终判决：李先生可以在“没收30万定金”和“收取75万违约金”二者中选择其一，不能同时主张。考虑到75万元明显高于实际损失（房屋一个月后以780万重新出售，几乎没有损失），法院依据《民法典》第585条第2款，将违约金调整为总房款的5%即37.5万元。李先生最终选择适用调整后的违约金37.5万元，30万元定金则抵扣部分违约金后退还差额。</p>
<h2>定金罚则和违约金的核心区别，一张图看懂</h2>
<p>虽然不能用图，但我们用文字帮你记住最关键的三点区别：</p>
<p>第一，法律属性不同。定金具有担保合同履行的作用，适用“定金罚则”（给付定金一方违约，定金不退；收受定金一方违约，双倍返还）。违约金则是典型的违约责任形式，属于补偿性还是惩罚性取决于约定。</p>
<p>第二，数额限制不同。定金数额不得超过主合同标的额的20%（《民法典》第586条），超出部分不具有定金效力。违约金则没有法定比例上限，但可以被法院调整为“不明显高于实际损失”。</p>
<p>第三，最重要的一点：二者具有“择一性”。最高院司法解释明确，当事人不能“既要定金罚则又要违约金”，只能二选一。这也是防止出卖方“一女二嫁”重复获利。</p>
<h2>实务中如何写条款才能最大化保护自己？</h2>
<p>作为卖方，如果你希望在买方违约时获得更高赔偿，建议这样写：</p>
<ul>
<li>先约定一个20%以内的定金（比如总价的10%-15%）；</li>
<li>再明确约定“若买受方违约，出卖方有权选择适用定金罚则或按总房款20%主张违约金，以数额高者为准”。</li>
</ul>
<p>这样一旦买方违约，你就可以在“没收定金”和“收取更高违约金”之间挑选对自己最有利的方案。</p>
<p>作为买方，则要在合同里尽量争取删除“定金”字样，改为“订金”或“预付款”，或者把违约金比例压到总房款的5%-8%，并注明“违约金包含定金罚则，已涵盖全部违约责任”。</p>
<h2>总结</h2>
<p>定金和违约金看似都是“罚款”，实则法律属性、适用规则完全不同。最核心的一条记住：当合同同时约定了定金和违约金时，出卖方只能“二选一”，不能叠加主张。这条规则已经被最高人民法院司法解释固定下来，全国法院基本统一执行。买房卖房时，一定要看清那几个关键条款，别让几十万的资金因为一个词的差别就打水漂。</p>