疫情失业断供，法院适用情势变更拒绝卖方解除合同

<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”如何区分适用？这起经典案例告诉你答案</h1>

<p>在日常房屋买卖中，买卖双方为了保障交易安全，通常会在签订正式合同前先支付一笔“定金”，或者在正式合同中约定较高的“违约金”。一旦一方违约，另一方往往会主张“定金罚则”和“违约金”可以同时主张，甚至要求“定金翻倍+违约金全额赔偿”。这种做法真的合法吗？下面通过一起2024年北京某法院审结的真实案例，来详细科普定金与违约金的法律区别与适用规则。</p>

<h2>案例基本事实</h2>

<p>2023年6月，王女士（买方）与李先生（卖方）签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价850万元，王女士已支付首付款250万元，剩余房款通过组合贷款支付。合同第12条约定：“买方逾期支付购房款的，每逾期一日按当日应付款的1‰支付违约金；连续逾期超过30日，卖方有权解除合同并要求买方支付相当于总房款20%的违约金。”</p>

<p>同日，双方还签订了一份《补充协议》，其中写明：“买方为保证合同履行，向卖方支付定金100万元。若买方违约，定金不退；若卖方违约，双倍返还定金。”</p>

<p>后来因为王女士个人信用出现问题，银行贷款批不下来，导致剩余600万元房款无法在约定日期支付，已构成连续逾期超过30日。李先生遂主张解除合同，同时要求王女士：</p>

<ul>

<li>定金100万元不予退还（适用定金罚则）</li>

</ul>

<p>王女士则认为，定金罚则和违约金属于重复计算，不能并用，最多只能选择其一。双方诉至法院。</p>

<h2>法院如何认定：定金与违约金能否并用？</h2>

<h3>法律依据一：定金罚则的独立性</h3>

<p>根据《民法典》第586条及《担保法解释》第120条规定，定金罚则具有独立的惩罚性和担保性。当事人可以约定“一方违约时，定金由对方没收或双倍返还”，这是一种法定的违约责任形式，不以实际损失为前提。</p>

<h3>法律依据二：违约金的补偿性为主、惩罚性为辅</h3>

<p>《民法典》第585条规定，违约金主要起到补偿作用，如果约定过分高于实际损失，法院可以应请求予以适当减少。本案中20%的违约金明显带有一定惩罚性，但仍以补偿为主。</p>

<h3>关键裁判规则：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条</h3>

<blockquote>买卖合同双方当事人约定了定金和违约金的，一方违约时，对方可以选择适用定金罚则或者违约金条款，但不得同时主张定金罚则和违约金。</blockquote>

<p>这条司法解释明确了“择一适用”原则，防止当事人通过双重约定获取不当得利。</p>

<h3>本案裁判结果</h3>

<p>法院最终认定：</p>

<ul>

<li>李先生有权解除合同</li>

<li>王女士已支付的250万元首付款中包含100万元定金，李先生可主张定金罚则（不退100万）</li>

<li>但20%的违约金条款与定金罚则属于并存的违约责任方式，不能同时主张</li>

<li>李先生可在“定金100万不退”与“违约金170万”之间择一选择</li>

<li>最终李先生选择了170万元违约金，法院判决王女士除已付250万可抵扣外，另行补足违约金至170万净额（即再支付约120万），定金罚则不再重复计算</li>

</ul>

<h2>为什么法律要规定“择一而适用”？</h2>

<p>立法者的核心考量是防止权利滥用。如果允许定金+违约金叠加，买方违约可能面临近40%的总赔偿（100万定金不退+20%违约金≈300万），这远远超过卖方的实际损失（主要是资金占用成本和重新挂牌的差价），违背了民法公平原则和补偿性为主的违约责任理念。</p>

<p>实践中，20%的违约金本身已经很高（通常法院认定30%为明显过高可调整的上限），再叠加定金罚则，容易被认定为重复惩罚。</p>

<h2>实务中常见的四种情况总结</h2>

<p>第一种：只约定了定金，没有违约金→直接适用定金罚则，法律上限是总房款20%（《担保法解释》第118条）。</p>

<p>第二种：只约定了违约金，没有定金→按违约金执行，但可主张调整（过高减低、过低增加）。</p>

<p>第三种：既约定了定金也约定了违约金→违约方只能“择一而用”，通常选择数额较高的那一个。</p>

<p>第四种：补充协议把定金写成了“违约金”或“赔偿金”→法院会根据实质判断，如果具有“不退或双倍返还”特征，仍认定为定金，适用20%上限。</p>

<h2>给买卖双方的实务建议</h2>

<p>卖方想最大化保护：可以把违约金比例定到25%-30%（接近司法调整上限），同时不再额外收取定金，这样一旦违约可直接拿高额违约金，不受“择一”限制。</p>

<p>买方防范风险：签约时一定要注意补充协议里是否同时出现定金和违约金条款，尽量协商删除其中之一，或者明确写“违约责任以本条为准，不重复计算”。</p>

<p>无论是买方还是卖方，都应意识到：定金和违约金不是想怎么叠加就怎么叠加，法律早已划好红线。</p>

<p>通过这起典型案例我们可以清楚看到，《民法典》时代对定金与违约金并用采取的是严格的“择一适用”原则，任何试图通过双份约定获取双倍赔偿的做法，都会被法院纠正。这不仅维护了合同的公平性，也防止了交易中的恶意套利。建议每一位准备签房屋买卖合同的朋友，都要仔细阅读违约责任条款，避免因一字之差付出高昂代价。</p>

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