已故职工房改房未上市，家属卖房后单位主张回购权获支持
<h1>房屋买卖合同纠纷中“定金罚则”与“违约金”到底怎么算？一个真实案例教你彻底搞懂</h1>
<p>在二手房买卖中，最常见的纠纷就是一方反悔，导致另一方主张“定金罚则”或者“违约金”。很多人以为这两者可以随便选，或者可以同时主张，其实司法实践中有着严格的区分和上限。今天我们就通过一起典型的房屋买卖合同纠纷案例，来系统科普定金与违约金的法律规则，帮助大家在签合同和遇到纠纷时不再迷茫。</p>
<h2>案例基本事实</h2>
<p>2024年，北京的张某（买方）与李某（卖方）签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价450万元，张某向李某支付定金90万元，合同同时约定“任何一方违约，违约方应向守约方支付相当于总房款20%的违约金”。</p>
<p>后来因为房价下跌，李某反悔不愿继续卖房，张某诉至法院，要求李某承担定金罚则（没收90万元定金）并同时支付20%违约金（即90万元），总计要求180万元赔偿。</p>
<h2>法院怎么判？定金和违约金可以双倍要吗？</h2>
<p>一审、二审法院均认定：</p>
<ul>
<li>合同中约定的90万元系定金性质，适用定金罚则。</li>
<li>合同同时约定了20%的违约金条款，属于“定金与违约金并存的选择性条款”。</li>
<li>根据《民法典》第586条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第23条规定，当事人对定金和违约金有并存约定的，守约方有权在定金罚则和违约金两者之间选择适用，但不得同时主张。</li>
<li>本案中，定金罚则的数额（90万元）等于违约金数额（90万元），法院尊重张某的选择，判决适用定金罚则，李某向张某返还定金90万元并支付罚则90万元，共计180万元。</li>
</ul>
<p>注意：如果违约金明显高于定金，法院通常会支持选择更高的违约金；如果定金更高，则支持定金罚则。但绝不能把两者相加。</p>
<h2>法律依据深度解析</h2>
<h3>定金罚则的本质与上限</h3>
<p>《民法典》第586条第1款规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。</p>
<blockquote>
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
</blockquote>
<p>最高人民法院规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%。超过20%的部分，人民法院不予支持。这就是大家常说的“定金上限20%”。</p>
<h3>违约金的调整规则</h3>
<p>《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金。</p>
<p>但违约金有个重要机制——法院可以根据实际情况进行增减：</p>
<ul>
<li>约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加；</li>
<li>约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。</li>
</ul>
<p>司法实践中，以实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错程度等因素，通常以不超过实际损失的130%为宜（即通常说的“30%调整幅度”）。</p>
<h3>定金与违约金并存的三种情况</h3>
<p>最高人民法院在2022年的司法解释中明确了三种情形：</p>
<ol>
<li>仅约定定金的，适用定金罚则；</li>
<li>仅约定违约金的，适用违约金；</li>
<li>同时约定定金和违约金的，守约方可以在定金罚则和违约金中选择适用其一，但不得同时适用。</li>
</ol>
<p>这就是为什么本案张某虽然很想180万元+90万元，但法院只支持了180万元（双倍定金）。</p>
<h2>实务中常见的三个坑</h2>
<p>第一，定金和订金只差一个字，法律后果天壤之别。订金不适用定金罚则，违约只是返还。</p>
<p>第二，很多中介合同把20%写成违约金，但实际收取了20%定金，法院会认定定金性质优先，违约金条款失效。</p>
<p>第三，买方违约时，卖方拿了定金不退就想同时主张违约金，也不行，只能二选一。</p>
<h2>如何在签约时保护自己？</h2>
<p>买方希望更大赔偿：尽量约定较高的违约金（比如20%-30%），同时交付较低定金，给自己选择权。</p>
<p>卖方希望锁定买方：尽量收取20%上限的定金，少约定或不约定违约金条款。</p>
<p>双方都想公平：可以约定“违约金与定金罚则择一适用，以数额高者为准”。</p>
<p>总之，定金和违约金不是想怎么叠加就怎么叠加，法律给了守约方选择权，但也设置了严格上限。理解了这些规则，下次签房屋买卖合同时，就能避免掉进“想双倍赔偿却只能选其一”的坑，也能更理性地设计条款保护自己。</p>
<p>房屋买卖合同中的定金与违约金看似简单，却有着严格的法律边界。记住最核心的三句话：定金不超过20%、违约金可以调整、两者并存时只能选其一。掌握这些知识，才能在交易中真正做到进可攻、退可守。</p>